В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Эта норма вызывает очень много споров.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (это же положение было закреплено и постановлением Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РФ противоречит нормам ГК по отношению к нанимателям жилья (капитальный ремонт – обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.

Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предоставления жилищных и коммунальных услуг.

2.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения.

Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг. В г. Владивостоке такое постановление было принято главой администрации 20 июня 1995 г. за № 670 (в течение пяти лет в него вносятся изменения и дополнения). Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое качество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызывало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.

На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодаталем своих обязательств.

Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51 ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).

Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.

Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением – очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Администрация г. Владивостока, например, еже в течение полутора лет (с 21 августа 1999 г.) не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску комитета по защите прав потребителей администрации Приморского края в интересах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение: «…Признать бездействие администрации г. Владивостока по заключению договоров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать администрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых помещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклоняется от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченное собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.

В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и Уссурийский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др. районы). На конец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от общего числа нанимателей. Это неплохой показатель, произошел рост по сравнению с 1999 г (14%), но без г. Владивостока, где сосредоточено 30 % жилищного фонда края, значительного роста не будет.