5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие поправки требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания может быть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств.

Таким образом, существующие и предлагаемые положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм.

Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения.

Данная норма, неизмеримо повышая риски для кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.

Предлагаемые изменения позволят более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.

Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья.

Налоговый кодекс Российской Федерации. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие.

Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья.

Для достижения поставленных целей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее время порядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лиц имущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующей реализации.

Предлагается установить следующие положения:

· предоставление субъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов;

· изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет;

· предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;

· распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России;

· установление ставки в размере 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);