Таким образом, были выделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены технологии управления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

Глава III. Перспективы развития ипотеки в России

3.1 Порядок предоставления кредита коммерческими банками на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка при андеррайтинге заемщика и квартиры

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком, исходя из полученных от Заемщика данных, производятся предварительные расчеты по максимальной сумме Кредита, размеру аннуитетного платежа, сроку кредитования. Расчеты осуществляются программным путем, например, в ОАО «Банк «Санкт-Петербург» с применением «Калькулятора» - таблица 6 (см. Приложение №4)

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита, а также контроль за исполнением.

Рассмотрим данные этапы на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:

На начальном этапе - «Предварительная квалификация Заемщика (Созаемщика)»- банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски.

Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. (Документы согласно перечня, описанного в Приложении №5). Назначает Заемщику срок для сбора и предоставления в Банк, указанных в Приложении №5, документов (от 2-х до 3-х недель).

В ходе предварительного собеседования Заемщик в обязательном порядке должен быть проинформирован о том, что предварительная классификация не предполагает обязательного принятия Банком положительного решения о выдаче ему Кредита. Окончательное решение о выдаче Кредита, а также его сумме и сроке предоставления будет принято Банком на основании результатов комплексной оценки заявления Заемщика на предоставление ипотечного кредита и проверки достоверности предоставленных Заемщиком документов

Последующий этап – «Андеррайтинг Заемщика (Созаемщика), комплексная оценка кредитных рисков по кредитованию Заемщика» - заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения.

Андеррайтинг Заемщика осуществляется Банком только при наличии полного пакета документов, необходимых для рассмотрения вопроса о предоставлении Заемщику Кредита.

Срок проведения андеррайтинга Заемщика – 7 рабочих дней, считая со дня предоставления Заемщиком полного комплекта документов в соответствии с приложением №5 и оплаты Заемщиком комиссионного вознаграждения Банку за проведение проверки платежеспособности Заемщика до даты принятия Полномочным органом Банка решения о выдаче Заемщику Кредита и направления Заемщику соответствующего уведомления.

На данном этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем.

В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита.

Производится анализ (оценка) по следующим направлениям:

+ рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

+ при необходимости, осуществляет проверку финансового состояния организаций, в которой работает Заемщик.

+ производит расчет среднемесячного размера заработной платы Заемщика по следующей формуле:

Ср.S з./пл. = (Д –(д.min+д.max))/(Км. -2) –((Д –(д.min+д.max))/(Км. -2) *Пн)

где: д - сумма дохода (заработная плата), указанная в справке по коду 2000 (заработная плата) (руб.);

д. min - минимальный месячный размер дохода, указанный в справке (руб.);

д. max. – максимальный месячный размер дохода, указанный в справке (руб.);

Км – количество месяцев, за который указана сумма дохода (Д).

Пн - размер налога на доходы физических лиц (подоходный налог) (%).

Период, за который в расчете среднемесячного размера заработной платы учитывается сумма дохода Заемщика, работающего по найму, составляет 6 месяцев. В отдельных случаях допускается сокращение указанного выше периода расчета до 3-х месяцев, при наличии аргументированного обоснования его сокращения и документального подтверждения уровня доходов (справка от работодателя о повышении оклада, информация в трудовой контракте и т.п.).