· получение Градостроительного плана земельного участка;

· проведение в необходимых случаях предварительных согласований основных параметров объекта;

· проведение инженерных изысканий, государственная экспертиза их результатов (изыскания и их экспертиза могут выполняться также на этапе проектирования);

· составление задания на проектирование, подготовка и проведение конкурса на проектные работы.

В основном указанные действия выполняет заказчик. Им может являться застройщик или его подразделение. Обязанности заказчика также могут выполнять инжиниринговые фирмы. На данном этапе координатором выступает Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Ивановской области и Департамент строительства и архитектуры Ивановской области.

3. Проектирование

Содержание данного этапа практически полностью относится к строительному инжинирингу. На этом этапе выполняются:

· инженерные изыскания, если они не были проведены на предыдущем этапе;

· разработка проектной документации в соответствии с договором и заданием на проектирование. Обязательный состав проекта определен законодательством;

· государственная экспертиза проектной документации в установленных законом случаях, утверждение проекта заказчиком;

· разработка тендерной документации, подготовка и проведение конкурсов или аукционов на выполнение строительно-монтажных работ, поставку оборудования и иные работы и услуги;

· Разработка подробной "рабочей документации" на основе утвержденного проекта.

При проектировании можно рассматривать как отдельные виды инженерного обеспечения: планировку земельного участка, объемно-планировочные решения зданий и сооружений, конструктивные решения и прочностные расчёты, проектирование инженерных систем, экологический инжиниринг, обеспечение безопасности, организационно-технологический инжиниринг и др. Кроме того, выполняются архитектурные и экономические разделы проекта, которые не относятся к инжинирингу. Разработчиком проектной документации в соответствии с договором и заданием на проектирование выступает государственное унитарное предприятие Ивановской области "ИВАНОВОГРАЖДАНПРОЕКТ", заказчик ЗАО "Кинешемский домостроительный комбинат".

4. Строительство

Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях. С точки зрения инженерного обеспечения, на этапе строительства необходимо:

· получить разрешение на строительство объекта;

· заключить договора с подрядными организациями и с заводами-поставщиками оборудования;

· развернуть подготовительные работы, которые делятся на:

o внеплощадочные (прокладка дорог и внешних коммуникаций, сооружение строительной базы, устройство жилья или вахтового посёлка строителей и др.);

o внутриплощадочные (снос строений, вырубка леса, перекладка коммуникаций, планировка площадки, разбивка сетки осей зданий и др.);

· организовать поставку с заводов и приёмку технологического оборудования (в основном для производственных предприятий);

· организовать выполнение основных работ по возведению объекта, к которым относятся:

o строительные работы (общестроительные, специальные строительные работы и монтаж инженерных систем);

o монтажные работы (монтаж технологического оборудования);

o пусконаладочные работы;

o ремонтно-строительные и ремонтно-реставрационные работы;

· обеспечить безопасность ведения работ;

· проводить строительный контроль качества работ, материалов и конструкций, авторский надзор, вести исполнительную документацию;

· произвести приёмку выполненных работ и объекта в целом.

В зависимости от принятой схемы договорных взаимоотношений на стройке отдельные функции инжиниринга может выполнять заказчик, приглашённая им инжиниринговая фирма (технический заказчик, технический агент и т. д.), генеральный подрядчик. В данном случае, (строительный) генеральный подрядчик (ЗАО "Кинешемский ДСК") — сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям — субподрядчикам, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом. На рисунке 4 представлен генподрядный контракт.

Рис. 4. Генподрядный контракт

ЗАО "Кинешемский ДСК" выполняет поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле Генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам.

5. Эксплуатация зданий и сооружений

Этот этап является самым длительным, может продолжаться десятки лет.

Перед началом эксплуатации производственного объекта необходимо провести:

· пусконаладочные работы технологического оборудования "под нагрузкой";

· получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

· получить необходимые лицензии и разрешения (для опасных видов производств).

Эти работы финансируются за счёт основной деятельности предприятия и не относятся к инвестициям. Для жилых и общественных зданий также необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Затем наступает период начальной эксплуатации объекта. Для жилых зданий это означает выполнение индивидуальной отделки помещений, озеленение прилегающией территории (если дом сдавался зимой), заселение, создание организаций для эксплуатации домов (товариществ собственников жилья и др.). Постоянная эксплуатация строительных объектов не однородна и разделяется на фазы:

· технической эксплуатации (содержания) зданий и сооружений;

· капитальных и текущих ремонтов;

· модернизации или технического перевооружения (для производственных объектов);

· реконструкции и реставрации.

6. Ликвидация объекта

Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Для ликвидации необходимо выполнить следующие мероприятия:

· остановка производства, юридическая ликвидация предприятия (для производственных объектов);

· расселение жильцов с предоставлением компенсации или другого жилья (для жилых домов);

· отключение технологических коммуникаций, систем инженерно-технического обеспечения;

· обследование объекта, получение заключения о возможности сноса;

· составление проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;

· организация работ по демонтажу и сносу конструкций объекта;

· организация вывозки мусора, утилизации или захоронения отходов;

· выполнение проекта и организация работ по рекультивации площадки (если новое строительство не предполагается). [10,158]