Применяется также дисконтный метод окупаемости проекта - определяется срок, через который дисконтированные денежные потоки доходов сравняются с дисконтированными денежными потоками затрат. При этом используется концепция денежных потоков, учитывается возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денег. Обе модификации данного метода просты в понимании и применении и позволяют судить о ликвидности и рискованности проекта, поскольку длительная окупаемость означает длительную иммобилизацию средств (пониженную ликвидность проекта) и повышенную рискованность проекта инвестирования ЖКХ. Однако обе модификации игнорируют денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта. Они успешно применяются для быстрой оценки проектов, а также в условиях значительной инфляции, политической нестабильности или при дефиците ликвидных средств - т.е. в обстоятельствах, ориентирующих предприятие на получение максимальных доходов в кратчайшие сроки.

3. Метод чистой настоящей (текущей) стоимости (NPV).

Чистая настоящая стоимость проекта инвестирования ЖКХ определяется как разница между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков доходов и суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков затрат, т.е. как чистый денежный поток от проекта, приведенный к настоящей стоимости. Коэффициент дисконтирования при этом принимается равным средней стоимости капитала. Проект одобряется, если чистая настоящая стоимость проекта больше нуля.

Данный метод не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта инвестирования ЖКХ. Использование данного метода осложняется трудностью прогнозирования ставки дисконтирования (средней стоимости капитала) и/или ставки банковского процента.

При рассмотрении единственного проекта или выборе между независимыми проектами применяется как метод, равноценный методу внутренней ставки рентабельности (см. ниже); при выборе между взаимоисключающими проектами применяется как метод, отвечающий основной задаче финансового менеджмента - приумножение доходов владельцев предприятия ЖКХ.

4. Метод внутренней нормы рентабельности (IRR).

Все поступления и затраты по проекту приводятся к настоящей стоимости по ставке дисконтирования, полученной не на основе задаваемой извне средней стоимости капитала, а на основе внутренней ставки рентабельности самого проекта инвестирования, которая определяется как ставка доходности, при которой настоящая стоимость поступлений равна настоящей стоимости затрат, т.е. чистая настоящая стоимость проекта равна нулю. Полученная таким образом чистая настоящая стоимость проекта инвестирования ЖКХ сопоставляется с чистой настоящей стоимостью затрат. Одобряются проекты с внутренней нормой рентабельности, превышающей среднюю стоимость капитала (принимаемую за минимально допустимый уровень доходности).

Данный метод предполагает сложные вычисления и не всегда выделяет самый прибыльный проект. Метод предполагает малореалистичную ситуацию реинвестирования всех промежуточных денежных поступлений от проекта по ставке внутренней доходности. Однако метод учитывает изменения стоимости денег во времени.

Каждый из методов анализа инвестиционных проектов в сфере ЖКХ дает возможность рассмотреть отдельные характеристики и особенности проекта. Наиболее эффективным способом оценки и выбора инвестиционных проектов нужно признать комплексное применение всех основных методов при анализе каждого из проектов.[19]

Глава 3. Оценка эффективности проекта реструктуризации ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа

3.1 Анализ финансово- экономической деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа

Анализ финансово- хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа проводим в разрезе наиболее крупных предприятий.

1. МУП «Люкс»

Осуществляет коммунальное обслуживание жилищного фонда, объектов бюджетной сферы и хозяйственных предприятий водо-тепло-энергоснабжением.

Среднесписочная численность – 241 чел.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом передано в хозяйственное ведение:

- 4 котельных суммарной мощностью 48,86 Гкал/час

- электростанция установленной мощностью 6,4 МВТ

- инженерные сети:

тепловые сети ( в двухтрубном исполнении) – 12,5 км.

линии электропередач 6,3 КВ – 16,0 км.

0,4 КВ – 24,0км

- автотранспортный цех

- обслуживает жилищный фонд площадью 67,6 тысм2

- задолженность по зарплате 6,54 млн.руб.

- кредиторская задолженность –150,6 млн. руб.

- дебиторская задолженность –120,1 млн. руб.

По состоянию на 01.01.2004 г. в МУП «Люкс» дебиторская задолженность составила 100526 тыс.руб., кредиторская – 123928 тыс.руб., в МУП «ТПТВС иИС» дебиторская задолженность 53238 тыс.руб., кредиторская – 70166 тыс.руб.

2. МУП совхоз «Полярный»

Осуществляет водо- теплоснабжение жилищного фонда, объектов бюджетной сферы и хозяйственных предприятий.

На балансе предприятия находится:

- 1 котельная, суммарной мощностью 5,2 Гкал/час

- тепловые сети (в двухтрубном исполнении) – 3,8 км.

- отапливает жилищный фонд общей площадью 5,02 тыс. м2

3. МУП « Толькинский ПТВС и ИС» ( п. Толька )

Осуществляет коммунальное обслуживание жилого фонда, объектов бюджетной сферы и хозяйственных предприятий водо-тепло-энергоснабжением.

Среднесписочная численность 168 чел.

На балансе предприятия находятся:

- 4 котельных, суммарной мощностью 28,88 Гкал/час

- электростанция установленной мощностью 4,0 МВТ

- инженерные сети:

тепловые сети (в двухтрубном исполнении),

линии электропередач 6,3 КВ – 11,0 км

0,4 КВ – 19,5 км

- обслуживаемый жилой фонд – 37,6 тыс.м2

- задолженность по зарплате – 3,4 млн руб.

- кредиторская задолженность – 114,19 млн.руб.

- дебиторская задолженность – 53,8 млн.руб.

4.Совхоз «Толькинский»

Осуществляет теплоснабжение жилого фонда п. Толька общей площадью 7,6 тыс.м2 и теплоэлектроснабжение п. Ратта площадью 0,8 тыс.м2

На балансе предприятия находятся:

- 2 котельных суммарной мощностью 6 Гкал/час

- электростанция ( п. Ратта) установленной мощностью 0,2 МВТ

Результаты экономического анализа за прошедший год указанных предприятий показали их неудовлетворительное финансовое состояние.

Так, по результатам основной деятельности, отраженным в отчете о прибылях и убытках (ф. № 2), только МУП «Люкс» получило убытков на 56304 тыс.руб.

Одна из причин такого состояния – неплатежи за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. Следует отметить, что в основном действует зачетная система по погашению задолженности.

Задолженность в жилищно-коммунальном хозяйстве является источником цепочки неплатежей, которая охватывает почти все отрасли производства Красноселькупского района.

5. ООО «Красноселькупское АТП»