Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

§ при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

§ при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

§ здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта: