Сумма арендной платы, получаемая физическим лицом, является его доходом. На основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ по установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ налоговой ставке для налоговых резидентов РФ - 13%. Датой фактического получения дохода является день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

В соответствии с Законом о страховых взносах[11] объектом обложения страховыми взносами арендная плата, выплачиваемая российской организацией либо индивидуальным предпринимателем физическому лицу за арендуемое у него недвижимое имущество, не является (ч. 3 ст. 7).

Также иногда возникают вопросы в отношении НДС. Физические лица не являются плательщиками НДС в соответствии со ст. 143 НК РФ, поэтому операции по сдаче физическим лицом имущества в аренду не облагаются данным налогом. Соответственно, НДС в сумму арендной платы по договору, заключенному с арендодателем - физическим лицом, не включается и арендатором не уплачивается. Указанный вывод содержится, в частности, в Письме Минфина России от 10.02.2004 № 04-04-06/21.

Некоторые арбитражные суды отмечают, что если договоры аренды, заключенные организацией с физическими лицами, не являющимися ее работниками, не предусматривают обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, то делать это она не обязана (Постановления ФАС МО от 04.09.2009 № КА-А40/8534-09, ФАС ЗСО от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46), от 29.07.2008 № Ф04-4605/2008(8854-А03-27)).

Основные доводы налогоплательщиков следующие. Общее определение понятия «налоговый агент» содержится в п. 1 ст. 24 НК РФ: это лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. Для целей НДФЛ в силу п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами. В п. 2 этой же статьи содержится исключение, при буквальном толковании которого получается, что российская организация не является налоговым агентом при выплате доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ организация, которая не является налоговым агентом на основании заключенных трудовых или гражданско-правовых договоров (включая договоры найма или аренды имущества), не должна удерживать НДФЛ при выплате налогоплательщику дохода в виде арендной платы. Следовательно, если при аренде имущества у физлица в договоре отсутствует условие об уплате НДФЛ в бюджет организацией-арендатором с арендной платы, налог перечисляется арендодателем самостоятельно.

Несмотря на наличие положительных решений в пользу арендаторов, все-таки в данной ситуации наиболее безопасным для налогоплательщиков является следующий подход: физические лица уплачивают налог самостоятельно, если арендная плата поступает от иностранной организации - арендатора; а если имущество у физического лица арендует российская компания (либо индивидуальный предприниматель), то организация (либо индивидуальный предприниматель) как налоговый агент удерживает НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде, причем имеются определенные шансы его выиграть.

Во избежание возможных недоразумений рекомендуем прописать в договоре аренды порядок уплаты НДФЛ в этом случае.

Следующий вопрос, который необходимо выяснить и который иногда упускается из виду, - является ли арендодатель-гражданин резидентом или нерезидентом РФ. Это необходимо для того, чтобы правильно применять ставку НДФЛ, который нужно удерживать из доходов физического лица, - 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов РФ).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами РФ для целей обложения НДФЛ признаются физические лица, которые фактически находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

В Письме ФНС России от 23.09.2008 № 3-5-03/529@ даны разъяснения по вопросу документального подтверждения статуса физического лица в целях расчета НДФЛ: о фактическом нахождении физических лиц на территории России могут свидетельствовать, в частности, следующие документы: справка с места работы, выданная на основании табеля учета рабочего времени, копия паспорта с отметками о пересечении границы и иные документы, по которым физическое лицо рассматривается в качестве налогового резидента РФ. Налогоплательщик представляет налоговому агенту соответствующие документы самостоятельно либо по запросу последнего.[12]

По мнению налоговых органов, правомерность включения расходов на ремонт недвижимости (если арендодатель не возмещает расходы на ремонт) в расчет налога зависит от применяемой арендатором системы налогообложения.

В отношении «упрощенцев»: с точки зрения налоговиков, имущество, полученное от физического лица, не являющегося предпринимателем, нельзя признать основным средством, поскольку оно не используется им в качестве средства труда. А значит, и затраты на его ремонт не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу (Письма МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398, УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 № 18-11/3/11896@).

Указанный вывод, конечно, спорен, однако противоположную позицию, скорее всего, придется отстаивать в суде, поскольку она противоречит позиции налоговых органов.

Таким образом, арендатору, использующему УСНО, чтобы избегать споров с налоговыми органами, не следует учитывать расходы на ремонт недвижимости, арендуемой у физического лица, в целях расчета «упрощенного» налога. Иначе вероятность судебных споров с налоговыми органами весьма высока, а предсказать их итог очень сложно.

Что касается арендаторов, находящихся на общем режиме налогообложения, то в отношении их все проще.

На основании статьи 260 НК РФ расходы на ремонт арендованного помещения можно учесть только в том случае, если это имущество у собственника (арендодателя) является амортизируемым основным средством. Имущество физического лица к амортизируемому не относится. Таким образом, положения статьи 260 НК РФ к расходам на ремонт имущества, арендованного у физического лица, не применяются. Аналогичные разъяснения приведены в пункте 2 письма Минфина России от 15.07.2009 № 03-03-06/1/470.

Вместе с тем расходы на ремонт основных средств, не являющихся амортизируемым имуществом в налоговом учете арендодателя (имущество, арендованное у налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы, физических лиц и др.), могут быть учтены для целей налогообложения прибыли на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. При этом подобные расходы должны быть обоснованны и документально подтверждены соответствующим образом. То есть расходы на ремонт основных средств, арендованных у физического лица, не подлежащие компенсации арендодателем, можно учесть для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов при условии их соответствия требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Такая же позиция содержится в письмах Минфина России от 07.06.2009 № 03-03-06/2/131 и ФНС России от 17.08.2009 № 3-2-13/181@.