- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

При аренде зданий, сооружений или отдельных помещений подобная ситуация возможна и является разновидностью товарообменной операции (в обмен на оказанную услугу передаются какие-либо активы арендатора). Однако, по нашему мнению, подобное установление размера арендной платы более характерно для краткосрочной аренды. Для аренды с правом выкупа подобная форма оплаты вряд ли имеет смысл - проще оформить договор купли-продажи с оплатой в натуральной форме;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Здесь следует обратить внимание, что речь идет не о содержании имущества, а о его улучшении (то есть в определенном смысле разовой операции).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В течение всего срока пользования арендованным имуществом арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ). Естественно, если иной порядок не установлен законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Для того чтобы в течение срока действия договора аренды разногласий по этому поводу не возникало, целесообразно в договоре или в приложениях к нему определить состав расходов по содержанию имущества, которые возмещаются за счет средств арендатора.

Подобный подход позволяет избежать, с одной стороны, предъявления необоснованных претензий и требований арендатором, с другой - позволяет арендодателю обеспечить сохранность и надлежащее состояние переданного в аренду имущества посредством осуществления контроля за полнотой и своевременностью выполнения работ по его содержанию.

Если по условиям договора аренды объекты продолжают числиться на балансе арендодателя, все расходы по обеспечению их функционирования может нести арендодатель, а арендатор - возмещать их в составе арендной платы или дополнительно. Подобное условие весьма распространено при аренде отдельных помещений в составе здания.

1.2 Ремонт основных средств: виды, способы проведения

Ни налоговым законодательством, ни бухгалтерским классификация видов ремонта не определена. Следовательно, каждой организации надо самостоятельно разрабатывать внутренние нормы, чтобы отличить один вид ремонта от другого. И этими разработками можно будет руководствоваться для целей обоих видов учета.

Разъяснение этих понятий приведено, в частности, в постановлении Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

Заметим, что подразделение ремонта на виды достаточно условно и связано с тем, что раньше - в советское время - затраты на текущий и капитальный ремонт покрывались из разных источников финансирования.

В зависимости от периодичности и сложности ремонт бывает текущим, средним и капитальным.

Под текущим ремонтом понимается комплекс ремонтно-строительных и ремонтно-реставрационных работ, выполняемых в том числе в целях:

- устранения неисправностей (восстановления работоспособности) объектов основных средств;

- поддержания технико-экономических и эксплуатационных показателей (срок полезного использования, мощность, качество применения, количество и площадь помещений, пропускная способность и т.п.) на изначально предусмотренном уровне;

- проведения некапитальной перепланировки помещений (перемещение некапитальных перегородок, в том числе в целях увеличения площади помещений, установка гипсокартонных перегородок);

- замены напольного покрытия, дверных и оконных блоков, радиаторов, люстр, светильников, монтажа навесного потолка, окраски помещений и проведения других отделочных работ;

- обеспечения физической сохранности объекта основных средств.

Текущий ремонт следует рассматривать с двух позиций:

- периодичности проведения;

- характера работ.

По периодичности текущий ремонт отдельных объектов производится в пределах одного года.

Средний ремонт по сложности и периодичности проведения находится между текущим и капитальным. Его назначение - продлить межремонтный период до очередного капитального ремонта.

Перечень работ, относящихся к тому или иному виду ремонта, регулируется отраслевыми положениями о планово-предупредительном ремонте.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт предполагает замену основных узлов и агрегатов, несущих конструкций и т.п. аренда ремонт налоговый последствие

Основным первичным документом, согласно которому определяются объем работ по капитальному ремонту, его сметная стоимость и продолжительность, является дефектная ведомость.

Для получения со склада необходимых запасных частей, инструмента составляются требования-накладные по форме № М-11[3] в двух экземплярах: первый передается на склад, второй - в ремонтный цех. Материально-ответственные лица ремонтного цеха и склада подписывают эти накладные и сдают их в бухгалтерию.

Затем ремонтным рабочим выписывают наряды на заработную плату.

Данные требований-накладных и нарядов на заработную плату заносят в специальную карточку многографной формы, открываемой на отдельный ремонт. Это регистр аналитического учета затрат на капитальный ремонт. В конце месяца в эту карточку заносят данные об общепроизводственных расходах, приходящихся на стоимость ремонтных работ. И после этого калькулируется себестоимость произведенного ремонта.

Какой бы ремонт организация ни проводила: текущий, средний, капитальный, затраты на него считаются текущими и относятся на счета учета издержек производства или обращения.

Ремонтные работы проводятся подрядным и хозяйственным способами.

Таким образом, расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту производятся арендатором и размера арендной платы не уменьшают.

Из этого следует, что:

- арендодатель формирует расходы по капитальному ремонту сданных в аренду зданий, сооружений и отдельных помещений, а также переданного в аренду оборудования порядком, закрепленным в учетной политике организации. После формирования всех расходов на производство ремонта их часть, соответствующая, например, площади арендуемых помещений, списывается в порядке распределения на увеличение прочих расходов (счет 91[4]);