Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В соответствии со ст.6 Федерального Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.

1.2 Кадастровый учет

Ведение государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках. Основным процессом ведения государственного земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков.

государственный кадастровый учет земельных участков включает следующие действия:

проверку представленных заявителем документов;

составление описания земельного участка в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ);

присвоение кадастрового номера земельному участку;

изготовление кадастрового плана земельного участка с нанесением участка на дежурную кадастровую карту (ДКК);

формирование кадастрового дела земельного участка.

В технологической схеме ведения государственного земельного кадастра предусмотрены следующие основные процедуры:

документационное обеспечение государственного кадастрового учета;

кадастровое формирование земельного участка;

кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

подготовка кадастрового плана земельного участка;

внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета представляет собой процедуру описания земельного участка в соответствии с заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения сведений в ЕГРЗ.

Кадастровое формирование может проводиться:

по результатам межевания земель;

по декларативному принципу (по данным заявителя).

1.3 Городское зонирование и регулирование землепользования

В настоящий момент городское зонирование, т.е. разделение города на определенные участки по географическому, экономическому и ряду других факторов, выполняются в электронном виде. Далее рассмотрены основные задачи и пути их решения в Тульской области, в частности, в областном центре.

Главные задачи в рамках городского зонирования:

– установка геоинформационной системы MapInfo. Подготовка специалиста и оснащение рабочего места. Выбор и установка другого программного обеспечения (СУБД, текстовый редактор, векторизатор, средства работы с Internet);

– создание или актуализация существующей компьютерной плана-схемы города, которая является основой для зонирования территории города. Данная задача была успешно решена сотрудниками Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Тульской области;

– выбор характера работы с данными и соответствующей СУБД, создание баз данных имеющих пространственную привязку или привязка существующих баз данных по городским объектам, подготовка специалиста по работе с БД (разумеется в минимальном объеме). Такие базы данных должны помогать принимать решения по проблемам городского зонирования.

– выбор провайдера, подключение к Internet, подготовка специалиста по работе в Internet, возможно выход на удаленные базы данных;

– организация тиражирования графических материалов и текстов.

Аппаратные средства (компьютер, периферия) должны соответствовать выбранной геоинформационной системе, которая является ядром средств автоматизации привлекаемых для решения задач зонирования. Для решения сложных общегородских задач, создания городских БД большого объема, мониторинга городской территории включающего в себя регулярную обработку аэрокосмической съемки следует ориентироваться на высокопроизводительные UNIX-станции, а в качестве ГИС выбирать ArcInfo, MGE и т.п. Стоимость таких комплексов колеблется от нескольких десятков до сотен тысяч долларов. Каждый такой комплекс требует конкретного экспертного анализа. В таком комплексе задачи зонирования будут использовать лишь незначительную часть ресурсов. Для городской администрации создание такого комплекса в настоящее время представляется нецелесообразным. Даже при наличии достаточного финансирования создание таких комплексов в городе оправдано только при наличии уже наполненных баз данных большого объема (гигабайты информации). Создание и наполнение таких БД может осуществляться на обычных ПК.

Какой должна быть ГИС для решения только задач зонирования? Она должна быть недорогой, ориентированной на ПК (IBM-совместимый), позволяющей оперативно вносить изменения, ориентированной на современные оперативные системы и методы работы с базами данных, иметь средства разработки программных приложений.

Все работы непосредственно связанные с корректировкой карты зонирования могут вестись на одном персональном компьютере. Следует подчеркнуть, что этого недостаточно для решения даже части проблем городского хозяйства и управления объектами региональной недвижимости. Таким образом, этот единственный компьютер должен быть свободен от всех посторонних задач, кроме задач ведения карты зонирования, разработки текстовых документов, организации доступа к удаленным БД.

При работе над задачами зонирования полезно использовать разнообразную информацию городских служб. В городском масштабе следует следить за форматами создаваемых БД. Рекомендуется использование наиболее стандартных форматов: dBase, Access (для ПК) и Oracle (для UNIX-станций). Такие “отраслевые” БД не имеет смысла объединять на одном сервере, следует пользоваться методами работы в среде распределенных БД.