Исходя из перечисленных преимуществ использование ГИС и, соответственно, ГИС-ориентированных приложений, программных комплексов, в управлении недвижимостью выглядит довольно привлекательно.

Объектом исследования является управление региональной недвижимостью Тульской области.

Предметом исследования являются геоинформационные технологии управления региональной недвижимостью Тульской области.

Цель дипломной работы – сравнительный анализ технологий при решении типовых задач управления региональной недвижимостью, а также выработка обоснованных предложений по реорганизации существующих технологий.

Практическое значение работы состоит в комплексном анализе использования и развития современных геоинформационных технологий, а также в поддержке выработки управленческих решений по использованию ГИС-ориентированных сред и приложений, разработке программы-конвертера данных одной ГИС в другую.

Результаты работы могут быть использованы в земельных и градостроительных комитетах, в федеральных органах, осуществляющих управление региональной недвижимостью, в организациях, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, риэлтерских агентствах, а также других организациях и компаниях, использующих или планирующих использовать для своей деятельности геоинформационные технологии с целью управления недвижимостью.

1. Типовые задачи управления недвижимостью

К типовым задачам управления недвижимостью относятся различные сделки, осуществляемые в отношении объектов недвижимости, а также их государственный кадастровый учёт, управление объектами региональной недвижимости для эффективного выполнения задач зонирования городских территорий и регулирования городского землепользования.

1.1 Сделки с недвижимостью и регистрация прав

1.1.1 Купля-продажа зданий и сооружений

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами – прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в Гражданском кодексе (ГК) содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю.

Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в единый государственный реестр объектов недвижимости заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, возникает потребность в признании принципа специальности и отказе от системы регистрации прав на недвижимость.

Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между собственником земли и продавцом могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

1.1.2 Аренда зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений – самостоятельный предмет правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения – простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).