Хотелось бы отметить, что оба проекта Жилищного кодекса, предусматривая возможность использования гражданином жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, не только для проживания, но и для осуществления предпринимательской деятельности, не устанавливают для таких собственников особых условий оплаты жилья и коммунальных услуг. Представляется, что введение таких условий было бы вполне оправданным.

В проектах Жилищного кодекса значительное место уделено вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг, поскольку эффективность работы жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время связывается с переходом к полной оплате потребителями получаемых услуг, а также постепенным переводом отрасли на режим безубыточного функционирования.

В проекте рабочей группы предусматривается, что плата за жилое помещение и оказание коммунальных услуг устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение затрат на содержание и ремонт жилого помещения, в том числе на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальных услуг.

В проекте рабочей группы определяются основы оплаты жилья и коммунальных услуг (структура их оплаты, срок внесения платежей, порядок предоставления компенсаций, субсидий и льгот). При этом предусматривается, что порядок исчисления платы за жилое помещение и оказание коммунальных услуг, а также правила их оказания устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Представляется, что этот раздел в проекте Госстроя России требует большей упорядоченности и точности формулировок.

В частности, более подробно регулируя вопросы оплаты жилья и коммунальных услуг, проект Госстроя России не выделяет основных принципов такой оплаты. Необходимо определить также, исходя из какой площади жилого помещения (общей или жилой) будет производиться расчет оплаты жилья. Представляется неуместным использование в проекте неопределенных понятий "особые обстоятельства", "как правило, не чаще одного раза в год".

Следует отметить, что проект Госстроя России не учитывает современной тенденции перевода существующих льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму. Проектом предполагается, что субсидии и льготы могут предоставляться гражданам как в денежной форме, так и в форме уменьшения самого платежа.

В проектах Жилищного кодекса нашли отражение вопросы содержания жилищного фонда, а также его сохранности и эксплуатации. Вместе с тем представляется, что в Жилищном кодексе большее внимание должно быть уделено особенностям договоров об обслуживании жилищного фонда.

В проектах Жилищного кодекса продекларирован, но не раскрыт новый для жилищного законодательства принцип управления жилищным фондом, базирующийся на конкурсной основе.

Необходимо отметить, что наряду с нормами, касающимися управления жилищным фондом, в эти разделы проектов Жилищного кодекса вошли положения, посвященные страхованию жилищного фонда. Очевидно, что они должны быть исключены, как не соответствующие предмету регулирования этих разделов.

2. Новый Жилищный Кодекс РФ

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской федерации. Он был принят Госдумой 22 декабря и одобрен Светом Федерации 24 декабря. В канун Нового года, 29 декабря кодекс был подписан президентом России. Одновременно с ЖК глава государства подписал федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

До 1 марта 2005 года в РФ действовал старый Жилищный кодекс РСФСР (утвержден Верховным Советом РСФСР в 1983 году). По мнению специалистов Правительства РФ, этот кодекс устарел на 80%. Именно поэтому было принято решение о его трансформации. Принятие кодекса прошло относительно незаметно на фоне общественного резонанса, вызванного социальной реформой. Новые нормы кодекса активно обсуждались в середине 2004 года, когда первый вариант документа был представлен на суд общественности. С отрицательным отзывом на ЖК выступил депутат ЗС Антон Романов. Он отметил многочисленные изменения документа, значительно ухудшающие положение нанимателей и людей, претендующих на получение жилых помещений. В частности, ЖК предусматривал лишение права жителей РФ на получение бесплатных квартир, теперь этой возможностью могли воспользоваться только малоимущие граждане. Кодекс также предусматривал принудительно выселение из квартир нанимателей, более полугода не осуществлявших арендную плату и коммунальные платежи. Эти вопросы стояли настолько остро, что разработчики Кодекса вынуждены были дорабатывать текст закона. В частности, предполагалось, что корректировке будут подвергнуты статьи, которые регламентировали права на получение квартир, а также механизм выселения граждан за неуплату. Однако, как показало время, эти положения ЖК остались неизменными, и с 1 марта проблема нового Жилищного кодекса стала предметом обсуждения всей России.

Согласно Кодексу, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма имеют только малоимущие. Но в самом Кодексе нет понятия «малоимущий». Это своими законами должны определить регионы. Однако к 1 марта ни один из регионов РФ соответствующего закона не принял. Резонанс от введения таких законов может быть очень сильным, так как в более богатых регионах в число малоимущих могут попасть люди, которые в регионах с низкими бюджетными доходами, в списки не войдут. В исключительном положении оказались те люди, которые сумели встать в очередь на получение бесплатной квартиры до 1 марта 2005 года. Им жилье предоставят вне зависимости от того, будут ли они признаны малоимущими, или нет.

Право на внеочередное жилье осталось за гражданами, живущими в ветхих помещениях (в том случае, если их квартиры признаны непригодными для проживания), за детьми-сиротами, несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, лицами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний.

Из нового Жилищного кодекса исключено понятие ордера на вселение. Вселение в квартиру теперь возможно на основании договора социального найма, который заключается после решения о предоставлении жилья. Владельцы приватизированных квартир обязаны платить за текущий и капитальный ремонт и услуги ЖКХ, наемщики – то же самое, плюс - вносить плату за наем.

Человек может быть выселен из квартиры на основании судебного решения, если он не вносил плату в течение 6 месяцев. В этом случае он лишается права на занимаемую жилплощадь, и переселяется в меньшую квартиру (общежитие из расчета 6 кв. м на человека).

Закон также предусматривает, что в случае расторжения семейных отношений с собственником жилья, бывший член семьи лишается права на занимаемое помещение (если он не имеет прав собственности на жилье совместно с супругом). Ранее, даже если квартира находилась в собственности одного из членов семьи, другой получал приоритетное право на долю при разделе квартиры, если с ним оставался ребенок. С нанимателями сложнее – если бывший супруг уходит из квартиры и живет в другом месте, то он теряет право на квартиру наемщика (в случае, если он выписан из договора социального найма). Если же остается жить в этой же квартире, за ним сохраняется право на проживание. Фактически эта норма обрекает разведенные семьи существовать в одном помещении.