Среди вещных прав на жилье проект рабочей группы выделяет право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Это обусловлено отсутствием в Гражданском кодексе Российской Федерации подробного регулирования порядка пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на основании названных вещных прав, а также необходимостью упорядочения этих отношений.

В проекте Госстроя России более подробно урегулирована традиционная область жилищных отношений, касающаяся пользования жилыми помещениями в государственном и муниципальном жилищном фонде. Проект Госстроя России подробно определяет порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, порядок учета таких граждан, очередность предоставления им жилых помещений, а также порядок пользования жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилого фонда социального использования.

Праву пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам и юридическим лицам на праве собственности, в проекте Госстроя России уделено второстепенное внимание. Это следует, в первую очередь, из общей структуры проекта, в которой разделы и главы, посвященные пользованию жильем в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, расположены прежде разделов и глав, посвященных праву собственности на жилые помещения.

Представляется, что в новом жилищном законодательстве должен быть решен вопрос, касающийся порядка пользования жилыми помещениями членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу, а также вопрос о праве граждан на жилое помещение при прекращении семейных отношений с собственником.

Помимо прочих проблем, отсутствие правового регулирования таких ситуаций ощутимо тормозит развитие рынка жилья.

В настоящее время члены семьи собственника жилого помещения имеют самостоятельное право пользования жилым помещением. Собственник жилого помещения и другие лица обязаны не препятствовать членам семьи собственника в осуществлении ими своего права на жилое помещение. Переход права собственности на жилище к другому лицу не является основанием для прекращения такого права. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения за бывшими членами семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением.

Представляется, что решение указанных проблем в новом жилищном законодательстве может осуществляться путем установления договорных отношений между названными лицами.

В проекте рабочей группы предлагается урегулировать отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также отношения между членами семьи бывшего собственника и новым собственником посредством договора коммерческого найма жилого помещения.

В проекте Госстроя России предлагается более радикальное решение проблемы отношений членов семьи прежнего собственника и нового собственника жилого помещения. Так, проектом предусматривается, что с прекращением права собственности (кроме случаев, когда жилое помещение является у членов семьи бывшего собственника единственным местом постоянного проживания) право пользования жилым домом, жилым помещением у членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника прекращается вместе с правом собственности. Такой подход, будучи направлен на защиту прав собственников, значительно ограничивает права членов семьи бывших собственников, а также граждан, утративших семейные связи с собственником, что представляется неоправданным.

Что касается урегулирования взаимоотношений собственника жилого помещения с бывшими членами его семьи, проект Госстроя России предусматривает следующее: граждане, утратившие семейные связи с собственником жилого помещения, вправе продолжать пользоваться жилым помещением на прежних условиях. Однако по требованию собственника с бывшим членом семьи может быть заключен договор найма либо безвозмездного пользования жилым помещением.

Необходимо отметить, что ни в одном из проектов Жилищного кодекса не устанавливаются положения, направленные на защиту прав несовершеннолетних и недееспособных членов семьи собственника при переходе прав на жилое помещение к другому лицу. Представляется, что эти вопросы следует урегулировать.

Рассматриваемые проекты Жилищного кодекса содержат подробные положения, направленные на регулирование деятельности жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (особенно это касается проекта рабочей группы). Проекты определяют порядок создания и деятельности жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья, а также правовое положение их членов.

В настоящее время действительно существует необходимость законодательной регламентации функционирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В то же время статус товариществ собственников жилья достаточно подробно урегулирован в Гражданском кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О товариществах собственников жилья". Очевидно, в случае принятия проекта рабочей группы этот Федеральный закон должен будет утратить силу, однако в связи с отсутствием четкого указания на это пока трудно давать всестороннюю оценку указанным нормам.

В проекте Госстроя России, напротив, правовое положение товариществ собственников жилья урегулировано в довольно общем виде. Кроме того, положения этой главы проекта во многом не соответствуют законодательству Российской Федерации, а также содержат множество неточностей и противоречий. В частности, в проекте необоснованно смешиваются понятия кондоминиума и товарищества собственников жилья. Кроме того, наличие в проекте противоположных по смыслу норм не дает ответа на вопрос, является ли товарищество собственников жилья юридическим лицом.

Что касается урегулирования деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то в проекте Госстроя оно явно недостаточно. Так, например, в проекте совершенно не уделяется внимания уставам жилищного и жилищно-строительного кооператива.

Оба проекта Жилищного кодекса направлены на дальнейшее развитие договорных отношений в области жилья.

Следует иметь в виду, что специфика жилищных отношений в этой сфере не позволит полностью перейти на гражданско-правовые принципы регулирования, поэтому нельзя не согласиться с предложенным в обоих проектах Жилищного кодекса подходом, сохраняющим применение административных методов в регулировании этих отношений. Однако пределы и порядок использования административно-правовых институтов в проектах Жилищного кодекса отличны от тех, которые используются в жилищном законодательстве, принятом в советское время и продолжающем действовать сейчас.

Представляется, что нормы публично-правового характера в новом жилищном законодательстве будут использоваться для регулирования отношений, возникающих в процессе предоставления жилья и непосредственного пользования им (содержание жилья, обеспечение соблюдения правил безопасности, выполнение градостроительных, противопожарных, экологических и иных требований и другие). Отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и прекращения договоров в жилищной сфере, носящие гражданско-правовой характер, не могут регулироваться иначе как гражданско-правовыми нормами.