В представленных проектах Жилищного кодекса предпринята попытка кодифицировать нормы, регулирующие все виды договоров, применяющихся в жилищной сфере.

При этом необходимо отметить, что оба проекта в области договорных отношений необоснованно вторгаются в сферу правового регулирования Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы проектов, касающиеся гражданско-правовых договоров (аренда, найм, социальный найм, поднайм), требуется привести в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом того, что подробное регулирование в Жилищном кодексе должен получить только договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма). В остальном жилищное законодательство должно определять лишь особенности названных институтов в части, неурегулированной Гражданским кодексом Российской Федерации.

В проекте рабочей группы используется понятие "договор коммерческого найма", которое не известно Гражданскому кодексу Российской Федерации. По существу, этим понятием обозначаются отношения найма жилого помещения, урегулированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, поэтому цель введения такого понятия в проекте остается неясной.

Обоими проектами Жилищного кодекса не учитывается, что в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" уже дано понятие договора социального найма, отличающееся от определений данного договора, предложенных в проектах. Кроме того, определения этого договора в проектах представляются неполными, поскольку не позволяют отличить этот вид договора от иных видов договоров.

В проектах Жилищного кодекса происходит отказ от понятия "ордер", используемого в жилищном законодательстве с 1937 года. Единственным основанием для вселения гражданина в жилое помещение предполагается определить договор социального найма жилого помещения, который должен заключаться на основании решения собственника жилого помещения. Ордер выпадает из сложной юридической процедуры, предшествующей вселению гражданина в жилое помещение в государственном и муниципальном жилом фонде, как излишнее административное звено, потерявшее в настоящее время актуальность.

Рассматривая проекты Жилищного кодекса, нельзя не остановиться на вопросе выселения граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма. Оба проекта предусматривают возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения предусматривается проектами Жилищного кодекса в случаях самоуправного их вселения в жилые помещения, лишения граждан родительских прав, использования нанимателями жилого помещения не по назначению и его систематической порчи.

Проектом рабочей группы также предусматривается выселение граждан без предоставления другого жилого помещения при нарушении ими без уважительной причины обязательств по оплате жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. При этом в проекте не оговаривается, какие именно причины следует считать уважительными.

В проекте Госстроя России вопрос выселения предлагается решать иначе. Так, нанимателю жилого помещения во всех названных случаях судом может быть установлен срок (не более года) для устранения нарушений. Для наймодателя предусмотрено дополнительное условие для обращения в суд с требованием о выселении граждан, не вносящих плату за жилье, – плата не вносится нанимателем более шести месяцев. При выселении неплательщиков им предоставляется другая жилая площадь по нормам общежития. Кроме того, в случае лишения граждан родительских прав и невозможности их дальнейшего проживания с детьми, вместо выселения судом может быть принято решение о принудительном обмене жилья. Таким образом, проект Госстроя России предоставляет гражданам больше шансов сохранить имеющееся жилье.

В проектах Жилищного кодекса одним из важнейших является понятие "жилое помещение". Жилые помещения как самостоятельные объекты жилищных и гражданских прав представлены в проектах в виде квартиры, жилого дома, изолированной комнаты в квартире или жилом доме.

В проекте рабочей группы жилое помещение определяется как помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Данное определение представляется недостаточно четким и существенно суженным по сравнению с определением, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации, где в качестве основных признаков жилого помещения как объекта договора найма жилого помещения называется его изолированность и пригодность для постоянного проживания.

В качестве основных признаков жилого помещения, предложенных в проекте Госстроя России, называются его изолированность, соответствие нормативно-техническим требованиям и наличие видов благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта. Это определение представляется более точным.

Развитие частного предпринимательства настойчиво ставит вопрос о возможности использования жилых помещений для иных, кроме проживания, целей. В настоящее время в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства жилое помещение имеет строго целевое назначение, то есть должно использоваться нанимателями и собственниками только для проживания. Единственным исключением являются адвокаты, которым предоставлено право размещать в жилом помещении, принадлежащем им на праве собственности или на основании договора найма, адвокатский кабинет с соблюдением определенных условий.

В представленных проектах Жилищного кодекса предлагается отказаться от жесткого ограничения цели использования жилья собственником. Так, предполагается, что собственник жилого помещения – индивидуальный предприниматель – сможет использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для занятия не запрещенной законом экономической деятельностью.

Вместе с тем трудно понять, как указанные положения соотносятся с другими нормами проектов, устанавливающими пределы использования жилых помещений (запрет на размещение в жилых домах промышленных производств, возможность размещения предприятий непромышленного характера, учреждений, организаций и их структурных подразделений только после перевода жилых помещений в нежилые, обязанность собственника использовать жилое помещение только по назначению, то есть для проживания). Очевидно, что вопрос о возможности использования жилых помещений для других (кроме проживания) целей требует серьезной доработки.

При этом необходимо иметь в виду, что такой подход может быть реализован только при следовании ряду необходимых условий, основным из которых является соблюдение прав и интересов других лиц.

В проекте Госстроя России вопрос защиты прав и интересов других лиц решается путем закрепления за исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации права устанавливать перечни видов профессиональной и предпринимательской деятельности, разрешенных в жилых и нежилых помещениях жилых домов, а также перечни учреждений и организаций, которые могут быть размещены в нежилых помещениях жилых домов. В проекте рабочей группы механизма контроля за использованием жилых помещений для иных, кроме проживания, целей не предусмотрено.