Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от­вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен­додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай­ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб­ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об­стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри­ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предо­ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова­ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко­торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано­вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест­венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн­ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла­ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толкова­ться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра­вила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имуще­ство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норма­льного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначе­ние возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее бы­ли получены арендатором. Если без таких принадлежностей и докуме­нтов использование имущества невозможно или арендодатель в зна­чительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущест­ва должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та­кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по­длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон­та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму­щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра­змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато­чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму­щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы­сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот­рено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со­держание имущества, если иное не установлено законом или догово­ром аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имуще­ства, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капи­тального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного им­ущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение те­кущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или суще­ственно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае до­лжна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топли­вом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендова­нного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвоз­мездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйствен­ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или ин­ыми правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).