Отсутствие достаточной нормативной базы и практического опыта у российских банков является причиной, по которой механизм оформления ипотечных, жилищных кредитов еще не унифицирован. В данной главе предлагается описание примерного алгоритма оформления ипотечных жилищных кредитов, составленного на основе современного законодательства и опыта некоторых российских банков.

Итак, ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита – приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке должна состоять из нескольких основных частей: квалификация заемщика, предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита, оценка кредитоспособности заемщика, оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, предоставление обеспечения, проведение расчета, составление и регистрация договоров.

В ходе предварительной квалификации заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В ходе интервью кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит.

Заемщик приносит в банк документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита, заполняет лист предварительной квалификации и регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.

К документам, необходимым для принятия предварительного решения относятся: удостоверяющие личность и семейное положение заемщика / со заемщика; характеризующие место постоянного жительства заемщика (справка о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения); подтверждающие сведения о доходе заемщика.

Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о заемщике, сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а также расчет необходимых коэффициентов.

Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему.

Например, если заемщик обратился за получением кредита в декабре 2001 г., он должен предоставить документы, подтверждающие получение им дохода за 2000 г. – полностью и за 2001 г. – по ноябрь.

Все предварительные расчеты банк производит, как правило, в долларах по курсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и удержании в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.

Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению о получении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится банком в дальнейшем.

При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление – анкету на кредит. На основании представленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.

В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше должны входить:

· документ об образовании;

· паспортные данные членов семьи;

· документы, подтверждающие здоровье заемщика / созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

· документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

· сведения об активах заемщика;

· документы по приобретаемой квартире (право устанавливающие документы, справка о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли – продажи и ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).

Заявление – анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

· Условия предоставления ссуды.

· Сведения о заемщике / созаемщике.

· Сведения об образовании и занятости заемщика / созаемщика.

· Активы заемщика / созаемщика.

· Обязательства заемщика / со заемщика.

· Недвижимое имущество в собственности заемщика / созаемщика.

· Первоначальный взнос.

· Сведения о приобретаемой недвижимости.

· Сведения о предстоящей сделки.

· Сведения правового характера.

Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете.

По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5 – 10 лет). Кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспектива направления работы заемщика и его фирмы в целом.

Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погасить кредит.

При этом банком учитывается следующие источники получения доходов: