Метод капитализации земельной ренты основан на показателях доходности от владения землей и коэффициента капитализации для зем­ли. В Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи земельных участков в аренду частным землевладельцам. В аренду передаются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов. При этом величина арендной платы устанав­ливается соответствующими органами исполнительной власти исходя из целевого использования земли и категорий арендаторов. Поэтому на прак­тике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевла­дельцев, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

В перспективе в отечественной практике не исключена возможность оценки земельных участков по рыночной стоимости. Рыночная стоимость должна являться основой для установления стартовой цены земельных участков при их

продаже на кон­курсных началах. Однако применение в качестве оценки земельных участ­ков рыночной стоимости сопряжено с фундаментальной разработкой методологических приемов оценки и информационным обеспечением. Оценка земельных участков по рыночной стоимости может принести ожи­даемый эффект только при условии, что методология расчетов будет от­вечать существующим международным стандартам оценки.

В современных условиях развития экономики России наиболее пред­почтительной является оценка земельных участков по нормативной цене. Нормативная цена земли является показателем, характеризующим стои­мость участка определенного качества и местоположения исходя из по­тенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Правила опреде­ления нормативной цены земли установлены постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами испол­нительной власти субъектов Российской Федерации для земель различ­ного целевого назначения по оценочным зонам, административным рай­онам, поселениям или их группам. При определении нормативной цены земли за основу принимается 200-кратная ставка земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом могут быть учтены соот­ветствующие повышающие коэффициенты. Устанавливается также и пре­дельный размер нормативной цены земли. Он не должен превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствую­щего целевого назначения.

Алгоритм расчета нормативной цены земли приведен на рисунке 2.1.1 [34, 265].

Нормативная цена земли может являться основой фискальной сто­имости земельных участков. Проектом Налогового кодекса Российской Федерации предусматривается установление единого налога на недви­жимость, который в перспективе должен заменить налог на имущество и земельный налог.

Установление категории земель в зависимости от их целевого назначения

¯

Установление оценочной зоны земельного участка и его границ

¯

Определение площади земельного участка

¯

Определение ставки земельного налога на единицу площади участка земли

¯

Определение суммы земельного налога по каждой категории земель

¯

Расчет сводного земельного налога

¯

Установление повышающих коэффициентов

¯

Расчет нормативной цены земли

Рис. 2.1.1. Алгоритм расчета нормативной цены земли

Для целей бухгалтерского учета оценка земельных участков должна производиться в соответствии со способами их получения в организации. В связи с этим могут быть использованы следующие варианты оценки земельных участков (таблица 2.1.17) [34, 266] .

Таблица 2.1.17

Варианты оценки земельных участков исходя из способов их получения

Первоначальная стоимость земельных участков определяется путем суммирования фактически произведенных расходов, связанных с их приобретением. Помимо стоимости земельного участка в его первоначальную стоимость должны относиться затраты, предусмотренные Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств»: оплата консультационных, информационных и посреднических услуг, связанных с приобретением земельных участков, государственные пошлины и иные аналогичные платежи, невозмещаемые налоги. Кроме того, в первоначальную стоимость земельных участков должны включаться расходы по оформлению прав собственности на землю, расходы по дренажу, очистке и выравниванию земельной поверхности, противоэрозийной обработке и другие.

Объектом капитальных вложений является земельный участок, и расходы, связанные с его приобретени­ем, включая и расходы по сносу ненужных построек, которые должны быть отнесе­ны в первоначальную стоимость земельного участка. При этом первона­чальную стоимость участка необходимо уменьшить на ликвидационную стоимость старых зданий и сооружений. При оприходовании материаль­ных ценностей, оставшихся от списания непригодных зданий и сооруже­ний, должны быть увеличены внереализационные доходы организации.

Земельные участки могут быть приобретены в комплексе с располо­женными на них зданиями и сооружениями по единой цене. В этом слу­чае на основании предъявленных покупателю документов невозможно определить стоимость каждого объекта, входящего в этот приобретенный комплекс. Однако земельный участок является отдельным инвентарным объектом учета основных средств и в связи с этим должна быть определе­на его первоначальная стоимость.

Единая стоимость земли и других объектов в зарубежном учете оп­ределяется как паушальный платеж. При этом предполагается, что пау­шальная цена покупки должна быть пропорционально распределена между землей и зданиями. Для того чтобы определить стоимость каждо­го из компонентов

покупки в отдельности, необходима оценка земельного участка и здания, таким образом, если бы они были предназначены для быстрой продажи. В этом случае за основу берется рыночная стоимость объектов недвижимости.

В связи с тем, что в нашей стране не накоплено опыта оценки зе­мельных участков по рыночной стоимости, то при распределении пау­шального платежа может быть применена оценка земли по нормативной стоимости. Здания и сооружения могут быть определены исходя из их рыночной стоимости. В бухгалтерском учете приобретение земельных участков и расположенных на них зданий как единого комплекса может быть отражено предварительно на счете "Вложения во внеоборотные активы". По­сле распределения паушального платежа и определения первоначаль­ной стоимости каждого объекта в отдельности они приходуются по счету «Основные средства».

Приобретение земельных участков в собственность подлежит офор­млению договором купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Регистрационный сбор и плата за участие в аукционе долж­ны быть включены в первоначальную стоимость земельного участка и отнесены в дебет счета «Вложения во внеоборотные активы».