Решением Арбитражного суда г. Москвы иск в отношении Москомрегистрации был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Доводы приводились следующие. Во-первых, суд посчитал, что арест был наложен на имущество, которое было продано до возникновения обременений на него, истец являлся добросовестным приобретателем права собственности по исполненному договору купли-продажи. Никаких правоотношений у третьего лица (кредитора продавца) с продавцом по поводу спорного недвижимого имущества не существовало, поэтому взыскание должно производиться за счет денежных средств должника или за счет его другого имущества. Во-вторых, у Москомрегистрации не было оснований для приостановления регистрационных действий, так как в законе предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для такого приостановления, в который данное основание не включено.

Постановлением кассационной инстанции указанные решение и постановление были отменены, в иске отказано на основании следующих доводов.

Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на объект недвижимости в связи с отсутствием на счетах продавца денежных средств. Договор купли-продажи недвижимости до наложения ареста не был зарегистрирован в Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет. В качестве оснований суд кассационной инстанции сослался на нормы п.1 ст.165, п.3 ст.433, п.2 ст.551 ГК РФ о том, что договор, переход прав по которому подлежит обязательной государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, и только с этого времени порождает права и обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий; для отношений с третьими лицами такой договор не может повлечь какие-либо изменения; сделка, совершенная с нарушением требований о ее обязательной государственной регистрации, ничтожна.

Спорной является мотивировочная часть постановления, а именно ссылка на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и признание его заключенным с момента такой регистрации, а также на ничтожность такого договора без его регистрации. Но норма п.2 ст.551 ГК РФ в данном случае, безусловно, применима.

В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 692/99 по протесту Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановление апелляционной инстанции по иску об освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворен судом первой инстанции на основании того, что имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ удовлетворил протест об отмене состоявшихся судебных актов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как и в предыдущем деле, спорное имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемки до момента наложения на него ареста. Расчеты за имущество были произведены сторонами в порядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяя требования истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имущество должник вправе был распорядиться им по собственному усмотрению.

Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявил о том, что указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой, которая в силу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, что договор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор, который одновременно являлся коммерческим директором продавца. Фактической передачи имущества произведено не было. Договор займа был составлен ненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов о его продаже предъявлено не было, акт был подписан уполномоченным должностным лицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценки этим доводам ответчика, поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следует проверять законность совершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли они мнимыми. Так, в упомянутом ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо - заявитель кассационной жалобы - приводило подобные доводы (имело место намеренное отчуждение недвижимого имущества в целях избежания наложения ареста и последующей реализации его в пользу кредитора, так как было выявлено наличие супружеских отношений между участником истца (покупателя) и президентом продавца). Правда, эти доводы не были положены судом в основу постановления, хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно.

Еще с одной проблемой сталкивается учреждение юстиции в случаях поступления на регистрацию заявления о переходе прав на недвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том, является ли такой арест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности приобретателя по сделке либо учреждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию на неопределенный срок до момента снятия ареста с имущества.

Закон о регистрации содержит ряд неоднозначных положений, которые толкуются следующим образом. Пункт 3 ст.13 закона выводит общее правило (месячный срок проведения государственной регистрации со дня подачи заявления и необходимых документов), из которого устанавливаются исключения. К ним относятся случаи приостановления, исчерпывающий перечень которых имеется в ст.19 закона: п.2 - при направлении документов на подтверждение их подлинности (на срок не более месяца), п. 3 - на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не более чем на три месяца), п.4 - на основании определения или решения суда (без указания срока).

Что касается п.1 ст.19 ("При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав"), то суды не рассматривают его в качестве основания для приостановления регистрации, хотя, исходя из названия ст.19 - "Основания для приостановления государственной регистрации прав", логичным был бы обратный подход. Но пункт 1 ст.19 не содержит указания на срок, в который заявитель должен представить запрашиваемые у него дополнительные сведения. Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляется несоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан "в течение месяца . принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, а именно направляет заявителю информационное письмо, то даже чисто технически невозможно получить на него ответ, уложившись в этот же срок.