Внесение в ЕГРП записи об аресте имущества означает, что права собственника на распоряжение данным имуществом ограничены. В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество или по-иному распоряжаться им.

Наиболее часто встречается ситуация, когда договор (например, купли-продажи) заключен уже в момент действия ареста. Сразу возникает ряд вопросов: как относиться к такому договору с точки зрения его действительности, является ли арест имущества в данном случае непреодолимым препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю и т. д.

В связи с тем, что наложение ареста на имущество предполагает прежде всего невозможность распоряжаться им, разрешение подобных вопросов напрямую связано с тем, что понимается под осуществлением собственником такого своего правомочия, как распоряжение объектом собственности. В теории гражданского права бытует следующая трактовка понятия "правомочие распоряжения": это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) "возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения"*(2). При этом в каждом конкретном случае необходимо четко выявить момент, с которого уверенно можно считать, что юридическая судьба имущества определена.

Профессор Е.А. Суханов и другие специалисты в качестве классического примера осуществления собственником правомочия распоряжения приводят отчуждение имущества по договору*(3). Но существует и другой подход. Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, право собственности лица, приобретшего по договору недвижимое имущество, наступает в силу п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции в заявительном порядке, т. е. только при наличии волеизъявления лица, направленного на регистрацию своего права или сделки путем подачи в установленном порядке заявления о регистрации в учреждение юстиции. При отсутствии заявления такая регистрация не может быть произведена. В соответствии с абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки)". Значит, возможна ситуация, когда одна из сторон - продавец - уклоняется от подачи указанного заявления, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора, к покупателю. Как в данном случае расценивать действия продавца?

Обращение собственника в учреждение юстиции за государственной регистрацией перехода права собственности можно рассматривать как составную часть осуществления собственником своего права распоряжения имуществом, так как до момента государственной регистрации право собственности на него еще не перешло к приобретателю по договору.

Изложенная норма Закона о регистрации, касающаяся подачи заявлений всеми сторонами сделки, совершенной в простой письменной форме, представляется несовершенной. Данное положение закона позволяет недобросовестному продавцу, выступающему стороной в сделке, по существу, незаконно расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст.450 ГК РФ). Если в такой ситуации добросовестный приобретатель по той или иной причине не прибегнет к защите своего права (такая возможность предусмотрена законодательством), собственником имущества останется продавец, а приобретатель может понести убытки. Но даже при использовании покупателем своего права на судебную защиту до момента вынесения судебного решения в его пользу сохраняется риск несения ущерба, если продавец докажет в суде возможность расторжения договора в одностороннем порядке (например, имеется соглашение сторон о возможности такого расторжения).

Закон предусмотрел подобные случаи (п.3 ст.551 ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации): при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В этом случае переход права собственности к приобретателю по договору уже не потребует волеизъявления собственника - продавца в виде подачи заявления о государственной регистрации, и заключение договора можно будет расценивать как окончательное и бесповоротное распоряжение собственника своим имуществом.

Изложенное свидетельствует о том, что требование Закона о регистрации, состоящее в подаче заявления о государственной регистрации всеми сторонами сделки, является излишне формализованным требованием и не несет существенной смысловой нагрузки.

Этот вывод подтверждается положением того же акта относительно договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны. Если права возникли на основании таких сделок, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки. Поэтому во избежание неприятных ситуаций, которые могут возникнуть при уклонении собственника от регистрации, можно порекомендовать добросовестному приобретателю нотариально удостоверить сделку.

Таким образом, верной представляется точка зрения, согласно которой заключение договора об отчуждении недвижимого имущества означает, что на момент заключения собственник в полной мере распорядился своим имуществом и дополнительного волеизъявления для отчуждения не требуется. Подача заявления о государственной регистрации собственником, отчуждающим вещь, свидетельствует о его волеизъявлении осуществить государственную регистрацию права собственности приобретателя во исполнение требования законодательства об обязательной государственной регистрации такого права, но не может означать изъявление желания распорядиться этой вещью, так как свое правомочие распоряжения он осуществил уже в полной мере, заключив договор.

Но означает ли это, что при наличии несомненного доказательства заключения сделки по отчуждению имущества до того, как на имущество был наложен арест, право собственности приобретателя по сделке должно быть зарегистрировано? По этому вопросу у судей нет единого мнения. Приведем пример из судебной практики.

По делу N А40-19457/00-17-270 об уклонении Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от государственной регистрации судья Арбитражного суда г. Москвы вынес решение обязать Комитет произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилых помещений и выдать покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. В обоснование решения судья руководствовался, в частности, следующими доводами.