Договор купли-продажи, представленный в качестве основания для регистрации, был заключен покупателем (истцом) и собственником-продавцом в простой письменной форме до того, как был наложен арест на имущество, ставшее предметом договора. По соглашению сторон договор подлежал нотариальному удостоверению. Продавец уклонялся от соблюдения данного соглашения, а также от подачи заявления на государственную регистрацию, что было обжаловано покупателем в суде. Решениями Арбитражного суда г. Москвы договор был признан действительным без нотариального удостоверения и подлежащим обязательной государственной регистрации. Только после этого истцом было подано заявление о государственной регистрации права собственности, а в качестве правоустанавливающих документов представлены договор купли-продажи и судебные решения.

Ответчик (Москомрегистрация) приостановил регистрационные действия на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации в связи с тем, что в ЕГРП имелась запись об ограничении в отношении данного объекта, внесенная по постановлению судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество. Арест был наложен после того, как заключен договор.

Судья по рассматриваемому делу сделал вывод о том, что ответчик (Москомрегистрация) был не вправе по каким бы то ни было основаниям приостанавливать регистрационные действия, так как, согласно п.2 ст.13 АПК РФ, вступивший в законную силу судебный акт обязателен для всех государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.

Но имевшееся в деле решение суда, требовавшее зарегистрировать договор купли-продажи, было вынесено по делу, ответчиком по которому являлся продавец, а не Москомрегистрация. Если же обратиться к Закону о регистрации (п.1 ст.28), то права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. То есть в данном случае должен соблюдаться общий порядок государственной регистрации, установленный указанным законом, который включает в себя и возможность приостановления государственной регистрации по ст.19 того же закона.

Основные доводы суда по рассматриваемому делу состояли также в том, что суд, приняв два изложенных решения относительно договора купли-продажи, тем самым фактически признал право собственности истца как покупателя на недвижимое имущество.

Но данный вывод не соответствует закону, так как право собственности покупателя по договору продажи недвижимости наступает, согласно п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ, с момента государственной регистрации.

Кроме того, надо отметить один существенный момент, касающийся разграничения при государственной регистрации понятий "права" и "сделки" относительно недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации в силу нормы п.1 ст.164 ГК РФ, которая предусматривает, что регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом только при указании закона. Относительно договора купли-продажи подобных объектов недвижимости такого указания в законе нет. В то же время закон устанавливает, что государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ).

Таким образом, подобные решения судов о регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества не соответствуют нормам закона.

Однако вернемся к основной проблеме, рассматриваемой в данной статье.

Как же все-таки разрешить ситуацию с регистрацией перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору, когда после того, как продавец-собственник распорядился своим имуществом путем подписания такого договора, на имущество налагается арест? Как следует из приведенного примера (а это не единственный пример в судебной практике), суды склонны считать, что при наличии доказательств распоряжения имуществом до момента наложения на него ареста такой арест не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Но есть аргументы, позволяющие усомниться в правильности данной позиции. Хотя на момент заключения сделки формальных ограничений на распоряжение имуществом у собственника не было, необходимо обратиться к нормам Гражданского кодекса, предусматривающим защиту третьих лиц при заключении договоров продажи недвижимости.

Как уже говорилось, согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Изъятий из данной нормы законодательство не содержит. В связи с этим в п.2 ст.551 ГК РФ указывается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В.В. Витрянский, рассматривая проблему возможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности, по исполненному договору купли-продажи, делает акцент на следующем: "До момента государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику Арбитражный суд принимает во внимание интересы третьих лиц (а именно кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество . Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованию кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества"*(4).

Таким образом, если на недвижимое имущество должника наложен арест в целях обеспечения прав его кредиторов, но ранее должник подписал договор купли-продажи этого недвижимого имущества с другим лицом, но не успел зарегистрировать переход права собственности к покупателю, то возможность обратить взыскание на это имущество по долгам продавца сохраняется. В противном случае, если в подобной ситуации арест имущества должника не будет препятствием для государственной регистрации перехода его права собственности к покупателю, может возникнуть порочная практика обхода норм закона. Заключив договор купли-продажи в простой письменной форме "задним числом", собственник таким образом "спасет" свое имущество от обращения на него взыскания по долгам.

Известны также случаи, когда, предвидя наложение ареста на имущество, должник - собственник отчуждаемого имущества заключает договор купли-продажи этого имущества, регистрирует переход права собственности к покупателю. Затем следует иск в суд об исключении имущества из описи в связи с тем, что его собственником является уже не должник, а третье лицо, которое не может нести ответственность по сделке, заключенной между другими лицами. Впоследствии должник либо сам, либо выступая от лица другой организации, учредителем которой он является, или иного "своего" лица, приобретает то же имущество у своего бывшего покупателя. Таким способом собственник уходит от исполнения своего обязательства, если иного имущества или денежных средств у него не имеется.