PEST – Анализ – это инструмент, предназначенный для выявления политических (Policy), экономических (Economy), социальных (Society) и технологических (Technology) аспектов внешней среды, которые могут повлиять на стратегию компании. Политика изучается потому, что она регулирует власть, которая в свою очередь определяет среду компании и получение ключевых ресурсов для её деятельности. Основная причина изучения экономики это создание картины распределения ресурсов на уровне государства, которая является важнейшим условием деятельности предприятия. Не менее важные потреби-тельские предпочтения определяются с помощью социальной компоненты PEST – Анализа. Последним фактором является технологическая компонента. Целью её исследования принято считать выявление тенденций в технологическом развитии, которые зачастую являются причинами изменений и потерь рынка, а также появления новых продуктов [48].

Основные положения PEST – Анализа:

- Стратегический анализ каждой из четырех указанных компонент должен быть достаточно системным, так как все эти компоненты тесным и сложным образом взаимосвязаны;

- Нельзя полагаться только на эти компоненты внешней среды, так как реальная жизнь значительно шире и многообразнее;

- PEST – Анализ не является общим для всех организаций, так как для каждой из них существует свой особый набор ключевых факторов.

Отбор базисных факторов проводится путем применения PEST-анализа,выделяющего четыре основные группы факторов (аспекта), определяющих поведение исследуемого объекта:

– Policy – политика;

– Economy – экономика;

– Society – общество (социокультурный аспект);

– Technology – технология.

1.3 Опыт ипотечного кредитования в развитых зарубежных странахи стандарты ипотечного кредитования в Украине

В развитых странах (США, Великобритания, Канада, Германия, Франция, Италия) ипотечное кредитование уже давно стало классическим инструментом на финансовом рынке, который разрешает сегодня говорить о существовании разных моделей развития ипотеки [40].

Становление национальной модели ипотечного кредитования требует изучения и обобщения зарубежного опыта в этой сфере.

На сегодня существует две основных модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская [41]. Главное отличие между этими моделями состоит в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, в соответствии с американской моделью, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором путем выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, которые направляются на ипотечное кредитование.

Американская модель ипотечного кредитования является более сложной, чем немецкая. Сегодня она представляет собой целую систему ипотечных банков, сберегательных и кредитных ассоциаций, страховых компаний, пенсионных фондов и т.п Функционирование стольких участников на рынке ипотеки дало толчок формированию и развитию вторичного ипотечного рынка и использованию фондовых механизмов финансирования ипотечных кредитов. В разные года в США были созданные специализированные ипотечные организации, такие, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. На сегодня из Федеральной ипотечной ассоциации образовано две отдельные компании. Одна из них полностью частная компания, акции которой котируются на фондовом рынке. Другая сохранила государственный статус и получила название Государственной национальной ипотечной ассоциации (GNMA). Сферой ее деятельности является финансирование и поддержка ипотечных программ, которые не могут полностью финансироваться на комер-ческой основе.

Одной из особенностей американской модели ипотечного кредитования является то, что практически все участники рынка ипотеки могут выпускать долговые обязательства для привлечения капитала на финансовом рынке. В последние годы рынок ипотечных ценных бумаг, в частности ипотечных облигаций, выпущенных в США, является одним из наиболее динамичных и масштабных по размерам капитала. На начало 90-х годов его объем составлял около $3,5 трлн., а в 2002 г., по оценкам экспертов, общий объем рынка ипотечных облигаций в США составил $4,3 трлн., что составляет 22 % общего объема выпущенных в США облигаций [30].

Когда речь идет об американской системе ипотечных ценных бумаг, чаще всего имеются в виду так называемые Mortgage-Basked Securities (MBS), которые представляют собою финансовый инструмент, который дает право инвесторам на получение денежных поступлений от определенного набора (пула) прав требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом недвижимости. Заемщики погашают ипотечные кредиты ежемесячными или ежеквартальными платежами. Собственники ипотечных ценных бумаг, обеспеченных таким пулом, по определенной заранее схеме получают большую часть этих платежей. На практике существует широкое разнообразие MBS, которые различаются по типу активов, которыми обеспечиваются, гарантиями и т.п. При этом существует два основных способа распределения платежей, которые поступают от ипотечного пула [31]:

1. Платежи заемщиков просто передаются собственникам ипотечных ценных бумаг. Такие бумаги называются сквозными или переходными (pass-through). Собственники переходных бумаг имеют право на часть в денежном потоке, рожденном пулом кредитов. Эмитент сертификатов участия является лишь управляющим самым пулом. Риски, связанные с несвоевременным возвращением заемщиками кредитов, включенных в пул, несут собственники таких ценных бумаг. Переходные сертификаты по своей конструкции похожи на паи инвестиционного фонда.

2. Вся эмиссия ипотечных ценных бумаг разделяется на несколько классов. Платежи и риски могут быть перераспределены между этими классами соответственно определенному набору правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными ипотечными ценными бумагами. Типичными примерами структурированных ипотечных ценных бумаг являются СМО (Collateralized Mortgage Obligations) и CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

В данное время американская модель вторичного рынка успешно используется в Великобритании и Канаде, а также в многих странах Латинской Америки - Аргентине, Боливии, Бразилии, Чили, Колумбии, Эквадоре, Мексике.

В немецкой модели основным источником формирования кредитных ресурсов для ипотечных кредитов является система сберегательных вложений и лишь близко 20% необходимых средства привлекается на фондовом рынке [50].

Основой функционирования системы сберегательных вложений являются так называемые строительные (жилые) сберегательные кассы. Источником кредитных ресурсов для целевых жилых займов в этих кассах являются вложения граждан, плата за пользование займами, а также государственная премия, которая выплачивается соответственно контракту о жилых сбережениях при условии, что вкладчик на протяжении года вложил на свой счет определенную сумму. Кредит на приобретение жилья может получить только вкладчик сберегательной кассы. Следует заметить, что процентные ставки по депозитам и кредитам в таких кассах являются неизменными на протяжении всего срока договора с вкладчиком. При этом эти ставки, как правило, являются на 4-5% ниже, чем за такие аналогичные операции на рынке.