- до 55 000 тысяч долларов США (3- комнатная квартира)

- до 200 000 тысяч долларов США (элитная 4-комнатная квартира)

- до 1 млн.долларов США ( отдельный элитный коттедж)

3.4 Выбор целевых сегментов рынка ипотечного кредитования для банковских продуктов АКБ „Приватбанк”

Матрица выбора целевых подсегментов для АКБ «Приватбанк» в сегменте ипотечного кредитования физических лиц имеет следующий вид (см. рис. 3.4).

То есть, для АКБ «Приватбанк» наиболее привлекательным является кредитование «молодежная ипотека», при которой осуществляется компенсации за счет государственного фонда содействия молодежному строительству, а также возможность рефинансирования со стороны Государственной ипотечной организации. Также высокую степень привлекательности имеет кредитование новостроек, поскольку это соответствует стратегическому направлению деятельности АКБ «Приватбанк» по привлечению средств негосударственных накопительных пенсионных фондов, а срок амортизации нового жилья – 50 лет удовлетворяет требованиям негосударственных пенсионных фондов о прибыльном вложении пенсионных вкладов.

Среднюю ступень привлекательности имеет ипотечное кредитование приобретения существующего жилья (вторичный рынок) с определенным уровнем эксплуатационного износа, а низкую – ипотечное кредитование ремонта (реновации) недвижимости.

Рис. 3.4. Матрица «Дженерал Электрик» - McKinsey для АКБ «Приватбанк»

3.5 Выбор базовой стратегии и стратегии роста рыночной доли АКБ „Приватбанк” в сегменте ипотечного кредитования

Конкурентная стратегия АКБ „Приватбанк” – это стратегия дифференциации, поскольку позиция банка – ближайшая к лидерству на банковском рынке. Преимущества стратегии дифференциации:

- создается определенный имидж банковских продуктов, который снижает чувствительность потребителя к цене;

- предпочтение потребителей и неповторимость банковских продуктов создают высокие входные барьеры на рынок;

- предпочтение потребителей создает своеобразную защиту против банковских продуктов конкурентов;

- высокая цена дает возможность получения высокой прибыли.

Основная стратегия роста рыночной доли АКБ „Приватбанк” – это рост на следующих сегментах:

- привлечение долгосрочных пассивов в сегменте негосударственных пенсионных фондов;

- создание комплекса связи клиент- риэлтер - банк;

- повышение скорости принятия решений по ипотечным сертификатам, позволяющим клиенту искать себе подходящую квартиру с уверенностью в получении кредита на определенную сумму - менее 30 мин (технология скоринг –кредитования);

- увеличение количества специализированных ипотечных центров с 60 до 180 - эта структура дает возможность не бегать клиенту от риэлтера в банк и обратно, а решать все вопросы у риэлтера;

- новое направление - ПриватБанк дает возможность клиенту получить под 0,98% кредит в размере 5% от суммы ипотечного кредита на ремонт квартиры. Деньги поступают на карточку, и клиент в течение 30 дней может беспрепятственно эти деньги сдать.

- с октября 2005 года вводится экспериментальный ипотечный кредитив - деньги непосредственно из ПриватБанка поступают на счет продавца.

3.6 Оценка эффективности выбора конкурентной стратегии АКБ „Приватбанк” на рынке ипотечного кредитования

Используя информацию по ставкам ипотечного кредитования в АКБ «Приватбанк» и «Райффайзенбанк Украина», а также информацию по стоимости привлеченных ресурсов в этих банках для обеспечения выдачи ипотечных кредитов (Приложение Г) проведем оценку эффективности существующей и перспективной моделей стратегии ипотечного кредитования.

В качестве долгосрочных ресурсных оплачиваемых источников для долгосрочного ипотечного кредитования используются:

а) срочные депозиты юридических лиц по средневзвешенной ставке в национальной и иностранной валютах 5,9% („Райффайзенбанк”) и 8,2% (АКБ „Приватбанк”) годовых (состоянием на 01.01.2006 года по банковской системе Украины – Приложение Г [63-64]);

б) срочные депозиты физических лиц по средневзвешенной ставке по национальной и иностранной валютах 8,7%(„Райффайзенбанк”) и

11,9% годовых (АКБ „Приватбанк”) (состоянием на 01.01.2006 года по банковской системе Украины – Приложение Г [63-64]);

в) срочные депозитные сертификаты по средневзвешенной ставке по национальной и иностранной валютах 6% („Райффайзенбанк”) и 10,0 % годовых (АКБ „Приватбанк”) (состоянием на 01.01.2006 года по банковской системе Украины - Приложение Г [63-64]);

Использование текущих межбанковских кредитов(депозитов) и средств юридических и физических лиц на текущих счетах для ипотечного кредитования является недопустимым.

Средневзвешенная по ресурсным источникам ипотечных кредитов годовая ставка стоимости ресурсов рассчитывается как :

а) „Райффайзенбанк Украина” (01.01.2006)

б) АКБ „Приватбанк” (01.01.2006)

Таким образом, за счет разной структуры срочных депозитов физических и юридических лиц и разных процентных ставок средневзвешенная стоимость источников ипотечных ресурсов в „Райффайзенбанк Украина” на 3,7% годовых ниже, чем в АКБ „Приватбанк”.

Для расчета рентабельности ипотечного кредита, кроме прямой стоимости источников ипотечных ресурсов следует учесть дополнительные затраты на:

- неоперационные затраты банка, то есть затраты на административно-хозяйственное управление, оплату работы персонала и прочие неоперационные затраты;

- затраты банка на создание резервов на стандартную и нестандартную задолженность, уровень которой за счет нестандартной задолженности можно для ипотечных обеспеченных кредитов принять на уровне 0,5%;

Коэффициент накладных (неоперационных) затрат на уровень оплаты за ипотечные ресурсы рассчитывается как:

а) „Райффайзенбанк Украина” (01.01.2006)

б) АКБ „Приватбанк” (01.01.2006)

Расчет рентабельности ипотечного кредита (с учетом налога на прибыль 25%) выполняется по формуле:

а) „Райффайзенбанк Украина” (01.01.2006) – средневзвешенная стоимость ставки ипотечных кредитов в национальной и иностранной валюте – 13,5 %

б) АКБ „Приватбанк” (01.01.2006) – средневзвешенная стоимость ставки ипотечных кредитов в национальной и иностранной валюте – 16,0 %

Таким образом, при сегодняшней стоимости долгосрочных источников ипотечных ресурсов (7,0 -10,7% годовых) и учитывая значительный коэффициент накладных неоперационных затрат в коммерческих банках (1,72-1,84), рентабельность ипотечных кредитов при средневзвешенных (по национальной и иностранной валютах) ставках кредитования 13,5-16,0 % годовых - положительная +0,43 % годовых в „Райффайзенбанк” и отрицательная – 4,2% годовых в АКБ „Приватбанк”.