Формирование в России системы ипотечного жилищного кредитования, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее, рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже развивается, в частности, отметим ипотечное кредитование Российского агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и коммерческих банков. Ипотечное жилищное кредитование для семей с низкими доходами.

Эта система в стране находится в зачаточном состоянии. Попытки ее создания предпринимались в регионах путем принятия местных ипотечных программ, основанных, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под льготные процентные ставки (до 6-15 %) на срок от 5 до 10 лет, а заемщики формировались из очередников (так называемая социальная ипотека). Использование бюджетных средств в рамках этих схем малоэффективно, так как они реализуются через всевозможные фонды жилищного строительства или предоставляются в качестве бесплатного ресурса банкам, выдающим затем кредиты по нерыночным процентным ставкам. Подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций.

Кроме того, в сознании населения формируется неверное представление об ипотеке как о системе предоставления государством льготных (а порой и беспроцентных) кредитов. Льготные ипотечные кредиты должны быть заменены адресной поддержкой на основе различных видов субсидирования,исходя из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.

Абсолютно точно можно утверждать одно: везде толчок рынку ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая место рыночным механизмам,поскольку ипотека поглощает из бюджета значительные ресурсы.

Создание одной только субсидированной системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели банковской и контрактно-сберега-тельной моделей. При этом на бюджет страны ложится тяжелая нагрузка субсидирования. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России требует разработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами.

Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и повышает их надежность.

Наименее чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач – все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

Модели с субсидированием семей с низкими доходами можно разделить на несколько видов, в зависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:

1) предоставление ипотечных кредитов без рефинансирования; субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту и/или субсидировании первоначального взноса;

2) рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств региональных или местных бюджетов (субсидирование);

3) рыночная система ипотечного жилищного кредитования, при этом субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту за счет доплаты из региональных или местных бюджетов части процентной ставки и/или субсидирования первоначального взноса.

На мой взгляд, для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платежеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Нуждающиеся в небольших ипотечных кредитах составляют около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 15-30 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10 % годовых). По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Ипотечные жилищные кредиты, предоставляемые в рамках системы кредитования с субсидированием семей с низкими доходами, имеют такие особенности:

– размер приобретаемой квартиры ограничен социальной нормой на семью;

– кредиты предоставляются семьям с установленным для данного региона доходом;

– кредит могут получать только граждане, состоящие в списках очередников на улучшение жилищных условий (не обязательное требование);

– низкая процентная ставка по кредиту – 7-10 %, длительный срок погашения – до 30 лет, увеличенный ежемесячный платеж – до 40 % от доходов семьи, уменьшенный первоначальный взнос – до 5-10 %; предварительная система накопления в течение одного-двух лет с ежемесячным внесением платежей в размере платежа по кредиту (для семей с низкими доходами); субсидирование первоначального взноса или погашение части долга заемщика в течение определенного срока кредитования за счет статей бюджета, субсидирующих ипотечное кредитование определенных категорий населения. ипотечный кредит подлежит секьюритизации только с подобными ему, по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, устанавливается повышенная ставка доходности.

Практический опыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10-20 % значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит к мультипликации налогов.