– финансирование в рамках автономной модели;

– финансирование через срочные вклады и срочные займы. Достаточно рискованно в связи с несовпадением сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных, практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;

– рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

– рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных);

– рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Открытая модель ипотечного кредитования опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов («кредитно-финансовая организация-финансовый инвестор»), куда поступают средства от долгосрочных инвесторов с помощью соответствующих механизмов.

Заметим, что для эффективной работы открытой модели необходимы такие условия, как стабильность экономики, надежная кредитно-финан-совая система, высокоразвитый фондовый рынок, экономически активное и образованное население, а также государственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущих ипотеке.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заём, такая организация (банк) продает закладную третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитно-финансовые организации продают непосредственно ипотечные кредиты (закладные) или самостоятельно выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства они снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать специализированная некоммерческая организация, которая аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет через уполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда – страхование жизни заемщика и самого имущества.

При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные кредиты или ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную.

По закладной заемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержании закладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества.

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), что создает практические неудобства.

Уровень доходности ипотечных облигаций и закладных как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.

Формирование ресурсов банковского кредитования – одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссии закладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.

Схемы ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков

Для разных категорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:

– с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;

– с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);

– со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;

– с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.

Как правило, заемщики первого типа в основном не нуждаются в поддержке государства, решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита – в размере 70 % от стоимости жилья.

Заемщики второго типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретать элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

К третьему типу заемщиков относятся граждане с доходом менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первого жилья на условиях 30 % собственных средств, остальное – за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.