Банк остается без Заёмщика, но с деньгами (долг по кредиту погашен).

Покупатель получает квартиру, хоть и с некоторыми «нервами».

1.Заёмщик получает разрешение у банка на продажу квартиры.

2. Находит покупателя. Покупатель передаёт ему сумму, необходимую для погашения задолженности по кредиту.

3. Между продавцом (заёмщиком) и покупателем заключается договор купли-продажи. В нём прописывается, какая часть денег передана продавцу заёмщику) до получения им права собственности.

4. За счёт этой суммы Заёмщик рассчитывается с банком.

5. На гос.регистрацию сдаются документы:

-о переходе права собственности (подают продавец с покупателем);

-о снятии залога (письмо от банка-кредитора)

6.После регистрации права собственности покупатель передаёт продавцу оставшуюся часть суммы.

Заёмщик продаёт квартиру вместе с обременением.

Банк вместо старого получает нового Заёмщика.

Покупатель вступает в ипотеку.

1. Банк разрешает Заёмщику продать квартиру.

2. Заёмщик находит покупателя, которого банк анализирует как своего потенциального Заёмщика.

3. Если ответ кредитного комитета положительный, то покупатель заключает с банком кредитный договор и приобретает у Заёмщика заложенную квартиру вместе с обязательствами по кредиту.

4. После этого в Росрегистрацию подаются документы на переход права собственности и дополнительное соглашение к закладной. Где указывается новый залогодатель (новый владелец квартиры).

В том, что сотрудники Федеральной налоговой службы, если им удастся протолкнуть сквозь кабинет министров свои предложения, получат полный доступ к банковской тайне, есть положительная сторона. На чёрный рынок может хлынуть новый поток информации о банковских счетах и операциях, и тогда даже у самого наивного клиента банка не останется иллюзии, что информация о его финансовом положении защищена. В конце концов, кто предупреждён, тот вооружён. Если заёмщики не хотят рисковать информацией о своём финансовом положении, то им необходимо жить по средствам, не брать кредиты, не вступать в сомнительные финансовые операции. С другой стороны, если в банк будет обращаться меньше Заёмщиков, это отрицательно скажется на работе отдела кредитования, потому как меньше выданных кредитов - уменьшается прибыль банка.

На период кризиса Федеральная налоговая служба также предлагает ввести налог на финансовые операции в размере 0,5 процентов от перечисленной службы. Прогнозируют также и подорожание кредитов, хотя многие банки в условиях кризиса стараются снижать процентные ставки по кредитам с целью привлечь больше Заёмщиков [37, c. 24-26].

В период финансового кризиса банки существенно сократили выдачу потребительских кредитов. Пик потребительского кредитования в России пришёлся на 2005-2007 гг., когда наблюдался бурный рост экономики и сохранялись высокие цены на нефть.

В настоящее время мене всего развит рынок образовательного кредитования. Основная его идея состоит в разрыве замкнутого круга: отсутствие необходимого образования - низкий заработок - отсутствие средств на образование - отсутствие необходимого образования. Особенности образовательного кредита: низкая процентная ставка (максимально приближена к ставке рефинансирования) и большой срок возврата кредита (обычно до 10 лет).

На сегодняшний день данные условия не обеспечены, поэтому банки вынуждены завышать стоимость кредита. Для развития рынка образовательного кредитования необходимы [22, c.58-61]: -законодательная база предоставления финансовой помощи для всех желающих и способных получить образование и гарантия возврата кредита государством, позволяющая ему взять значительную часть рисков на себя.

Финансовый кризис, безусловно, повлиял на работу коммерческих банков и в частности на управление активами. Но в целом банки продолжают работать эффективно. Финансовый кризис заставляет банки пересматривать методы управления активами, быть внимательнее при проверке заёмщиков. Финансовый кризис открывает перед кредитными организациями новые возможности в области управления активами. В процессе такой работы банк может определить первоклассные стандартные активы, приносящие стабильные высокие доходы, и в тоже время избавиться от проблемных активов.

В первой главе рассмотрены основные теоретические аспекты управления активами кредитных организаций.

Важно понимать разницу между понятиями: «качественное управление», «качественные активы», «качество активов», «управление активами» и «качество управления активами».

Качественное управление - это эффективное управление, которое приносит результаты, имеющие практическую значимость для функционирования кредитной организации. Это управление, которое минимизирует убытки и потери, и приводит к главной цели деятельности коммерческого банка - получение прибыли.

Качественные активы - это такие активы, которые обеспечивают адекватный (процентный) доход даже при негативных изменениях макроэкономических условий или изменении условий ведения бизнеса.

Качество активов - это стабильность, устойчивость, целесообразность активов. Качество активов определяется тем, насколько они способствуют достижению основной цели деятельности коммерческого банка, а именно его прибыльному стабильному функционированию.

Управление активами - это целесообразное размещение собственных и привлечённых средств с целью получения наивысшей доходности и обеспечения ликвидности коммерческого банка [27, c.279].

Предмет управления активами - теория и практика принятия решений в отношении размещения и использования средств.

Управление активами включает в себя общий финансовый анализ и планирование активов, поиск ответов на ключевые вопросы: 1. «Благоприятно ли размещение и использование активов и какие меры способствуют их неухудшению?» Необходимо сохранить имеющееся положение на должном уровне и попытаться улучшить размещение и использование активов. Второй важный вопрос, на который необходимо найти ответ при управлении активами звучит так: «Куда, во что и кому (обязательная проверка надёжности партнёров!) вкладывать финансовые ресурсы с наибольшей эффективностью?»

Качество управления активами - это управление, нацеленное на сохранение стабильности, устойчивости и целесообразности активов.

Цель управления качеством активов - выявить важные тенденции в жизни банка и определить, за счёт каких операций возросла или уменьшилась прибыльность (убыточность).

По качеству активы коммерческого банка подразделяются на полноценные и неполноценные. Неполноценным активом считается такой актив, который банк не может превратить в денежные средства по текущей балансовой стоимости по истечении срока его погашения. К неполноценным активам относятся: просроченная ссудная задолженность; векселя и иные долговые обязательства, не оплаченные в срок; неликвидные и обесценившиеся ценные бумаги; дебиторская задолженность сроком свыше 30 дней; средства на корреспондентских счетах в обанкротившихся банках; вложения в капитал предприятий, находящихся в кризисном состоянии; нереализуемая недвижимость и т.п. [16, с.202-203].