Далее заемщик гасит долг прежнему банку-кредитору и снимает залог с недвижимости. Пока недвижимость не заложена новому банку-кредитору, у банка нет обеспечения кредита и, он считает, что такой кредит более рискованный. Поэтому, риск банк компенсирует более высокой процентной ставкой. Чтобы снизить ставку, нужно заложить недвижимость новому банку-кредитору, рефинансирующему кредит.

Плюсы «Кривой схемы» рефинансирования: выбор банков выдающих кредиты под залог имеющейся недвижимости достаточно большой. Их больше, чем тех, у которых есть реально работающие программы рефинансирования. Можно подобрать программу с более выгодными условиями, чем, предусмотрены программами рефинансирования.

Минусы «кривой схемы» рефинансирования: для ее осуществления нужен «добрый дядя». Во-первых, этого «доброго дядю» нужно найти. А это не просто. (Еще бы: мало желающих предоставить большую сумму денег пусть даже на небольшой (месяца два) срок, безо всякого обеспечения).

А потому, даже если этот «добрый дядя» находится, то может оказаться, что не такой уж он и добрый. (Еще бы: деньги хоть и дает, но такую процентную ставку за пользование его деньгами запросил, что никакое рефинансирование не нужно!)

Плюсы «классической схемы» рефинансирования: не нужно привлекать третье лицо. Все деньги дает новый банк-кредитор.

Минусы «классической схемы» рефинансирования: банки только начали заниматься рефинансированием.

Многие просто говорят о том, что готовы рефинансировать кредит. (Приходите, Вы будете первыми, на Вас мы и потренируемся как это делать.)

Тех банков, которые действительно, не на словах, а на деле рефинансируют кредиты, таких банков - единицы.

Поэтому, пока схема рефинансирования доступна не всем: не под всякую недвижимость готовы давать кредит, не все доходы заемщика могут учесть те банки, которые реально занимаются рефинансированием.

2.2 Положительные и отрицательные стороны перекредитования

перекредитование рефинансирование ипотечный кредит

Итак, несомненный и, пожалуй, самый явный плюс это возможность снизить процентную ставку по кредиту. Расширения рынка банковских операций предполагает и постепенное снижение ставки по кредитному договору. Ваш банк может рано или поздно понизить процент в соответствии с общими тенденциями. Согласитесь, что 2-3% это уже существенная разница, особенно при ипотечном кредите. Однако тут есть подвох. Как правило, банки предусматривают, что в ближайшее время условия займа могут меняться, и оговариваются, что ваши условия договора останутся неизменными на весь срок кредита. Тогда имеет смысл поискать вариант рефинансирования кредита. Ну, стоит ли переплачивать лишние проценты, если в соседнем банке можно взять те же деньги, но с меньшей процентной ставкой? Или возможно вы выплачиваете много небольших кредитов, с небольшими процентами. Но если взять один большой кредит для погашения всех действующих, возможно вы получите существенную выгоду.

Второй плюс, это изменение сроков кредита. Тут есть два варианта – либо увеличить срок выплаты, либо сократить его (если есть возможность). Надо учитывать опять же и ваш договор, часто банки ставят неизменным условием определенный минимальный срок погашения кредита (3 месяца, год, 5 лет). За досрочное погашение накладываются штрафные санкции. Тут стоит взвесить все тонкости, выиграете ли вы по процентам, или проиграете по штрафным тарифам.

На первый взгляд плюсов рефинансирования кредита вполне достаточно для успешной реализации этого проекта. Но, как и у медали две стороны, так и здесь есть оборотная грань. Увы, но это так. Основным недостатком перекредитования являются существенные затраты на оформление этой процедуры. Особенно это значимо при перекредитовании ипотечного займа. Ведь вам снова придется собрать все справки о доходах, вызвать оценщиков, застраховать квартиру (все банки работают со своими страховыми компаниями), вновь заплатить за открытие счета в новом банке и т.д. Часто это сумма оказывается достаточно значительной. А гарантии положительного результата нет.

Сейчас уже в крупных городах России (Москва, Санкт-Петербург) действуют кредитные брокеры, которые могут проконсультировать заемщика обо всех возможных вариантах рефинансирования, подобрать наиболее выгодные условия кредитования и банк, а также сопровождать кредит на все время его выплаты.

К сожалению, в регионах такая система еще не до конца отлажена: несмотря на наличие кредитных и ипотечных брокеров, население в большинстве своем пока еще не полностью осознало возможности рефинансирования кредитов. Но все в будущем. Мир не стоит на месте, и о возможности рефинансирования кредита привлекают все большее число заемщиков.

На первый взгляд, эта операция однозначно выгодна заемщику, поскольку снижает стоимость пользования кредитом, в результате чего заемщик платит меньше.

Но не всё так просто. Во-первых, схема предполагает получение нового кредита со всеми вытекающими расходами (оплата за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и др.)

Кроме того, необходимо будет перевести квартиру в залог к новому банку. При этом банк обязательно проведет проверку объекта недвижимости, переходящего к нему в залог и может оценить его ниже, чем банк заемщика либо установить более высокий дисконт.

Заемщик будет вынужден заново потратиться на услуги оценщика квартиры и собрать весь пакет документов, необходимых для регистрации залога (а это также существенные затраты времени и денег – получение многих необходимых справок платное).

В среднем, по оценкам специалистов рынка, в настоящее время рефинансирование становится выгодным при разнице кредитных ставок от 3% и при необходимости выплатить не менее половины от суммы кредита.

3. Перекредитование в России

3.1 Перекредитование ипотечного кредита как основной вид перекредитования

Как считают эксперты, перекредитовываться имеет смысл главным образом, если вы взяли долгосрочный кредит на большую сумму. Под эти параметры идеально подходят ипотечные займы и кредитки с достаточно длинной кредитной линией. Но и тут есть свои сложности.

В случае с кредитными картами все более или менее понятно. «Услуга называется balance transfer (перевод баланса), - рассказывает зампредправления Инвестсбербанка Максим Чернущенко. - Банк предлагает вам более выгодные условия, чем ваш нынешний. Если вы соглашаетесь, то новый кредитор сам расплачивается со «старым». А долг переводит на карточку, которую сам вам выдает». Поэтому за потраченные деньги вы уже заплатите меньшие проценты. Смысл очевидный, ведь сейчас тарифы банков различаются существенно - от 16 до 28% годовых в рублях.

С ипотекой все сложнее, так как квартира находится в залоге, пока клиент полностью не погасит долг. И перезаложить ее невозможно. Но сейчас некоторые банки уже начали предлагать схему рефинансирования старых ипотечных кредитов на более выгодных условиях. Если упростить, она выглядит следующим образом. Новый банк гасит вашу задолженность, оформляет вам кредит под более низкие проценты и одновременно забирает в залог квартиру. То есть жилье в любом случае остается не совсем вашим, но в сухом остатке вы платите меньше. Но если можете предложить другое обеспечение (равноценную по цене загородную недвижимость, дорогой автомобиль), то квартиру можно высвободить из-под залога.