Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность данной темы, определены цель и задачи исследования, сформулированы основные проблемы рассматриваемого вопроса, их значимость.

В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России. В рамках чего исследуется сущность и общая структура ипотечного рынка, состояние ипотечного кредитования в России, а также методика деятельности ипотечного кредитования.

Во второй главе анализируется система ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России.

В третьей главе осуществлено изучение кредитных рисков, проблем и направлений по развитию ипотечного кредитования. Здесь рассмотрены такие вопросы как: влияние ипотечного кризиса в США на ипотеку в России, а также направления по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

В заключении обобщаются выводы, формулируются рекомендации и предложения по кругу проблем, рассмотренных в дипломной работе.

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?

Согласно определению, Букато В. И., ипотека – это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. [9, с.358]. По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). [14, с.3]. По мнению Лаврушина О. И., ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [28, с.273].

Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение. Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба [8, с.173].

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

-дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах

- возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств [25, с.188].

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) – кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

-кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;