Льготные ссуды зачастую расходовались непроизводительно. Они либо просто "проедались" помещиками, либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных бумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были продаваться банком преимущественно потомственным дворянам. [44,-c.64]

Большинство помещиков справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно требовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.

В результате по указу и положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%, установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до 66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).

Указом 7 июля 1900 г. размер платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой разницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановил прежний порядок выдачи ссуд закладными листами. [44,-c.64]

Выдача Дворянским банком льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего хозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с тем, банк способствовал "утечке" земель от тех помещиков, которые не могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам и мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новым владельцам-недворянам, которые становились заемщиками. [44,-c.64]

Дворянский банк стал главным конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что "всесословный" кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные проценты.

В 1890-е гг. правительство приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14 ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6 декабря 1898 г. - до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте (1892 - 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему право покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений, которые не обладали подобным правом. За 1883 - 1905 гг. покупки через банк составили 62% общего прироста крестьянского землевладения [44,-c.65].

Коренной перелом в деятельности банка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась в создании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был стать надежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банку отводилась важнейшая роль.

В манифесте 3 ноября 1905 г. "Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и, установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]

К 1915 г. операции банка производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.

На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.

Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. [44,-c.67]

Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.

Ипотечное кредитование после революции 1917 года.

После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.