В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [13, - с.5]

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

отношения собственности;

кредитные отношения;

финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны. [13, - с.5]

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

обязательное обеспечение залогом;

длительный срок предоставления кредита;

целевой характер;

государственная регистрации ипотеки.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Рефинансирование - это восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.

Ставка рефинансирования ЦБ-это ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название - учетная ставка ЦБ. На текущий момент она равна 13%. [13, - с.5-6]

Ипотечное кредитование до 1861 года.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришёл из Западной Европы.

Уже в XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Развитием института ипотеки земли государство всегда помогало помещикам. [44,-c.35]

В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при комерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

Долгосрочный кредит землевладельцам обеспечивали казенные кредитные учреждения - Государственный заёмный и Государственный коммерческий банки, Петербургская и Московская сохранные казны, губернские приказы общественного призрения, которые неограниченно принимали вклады и выплачивали по ним 4% годовых. Выгодные условия для вкладчиков обеспечивали государству монополию в области кредита. Почти все накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однако средства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли. Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытие бюджетных дефицитов и использовались для предоставления 5% ссуд помещикам под залог населенных имений. [44,-c.37]

В Крымскую войну 1853 - 1856 гг. правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживление коммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег и благоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенные банки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд. Возникла опасность, что банки окажутся не в состоянии выплачивать вкладчикам установленные проценты. Правительство приняло решение приостановить рост вкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожное строительство.20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3%. После этого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерное учредительство. "Изгнание" вкладов и истощение кассовой наличности привели к краху и ликвидации системы казенного кредита.8 апреля 1859 г. последовал указ о прекращении ссуд под залог населенных имений. [44,-c.40]

Перед правительством встала задача возрождения ипотечного кредита на новых основаниях.10 июля 1859 г. была образована Комиссия для устройства земских банков: создание при содействии государства системы частных ипотечных банков в форме обществ землевладельцев-заёмщиков с круговым поручительством и учреждение акционерных земельных банков. Однако подготовленный к марту 1862 г. проект не был представлен на утверждение.

После закрытия Комиссии вопрос об организации ипотечного кредита остался открытым. Попытки создания в 1860-е годы частных ипотечных банков без содействия государства не увенчались успехом. Исключением стали лишь Херсонский земский банк и Общество взаимного поземельного кредита в Петербурге, но они были не в состоянии обеспечить нужды помещиков.

Развитие ипотечного кредитования после отмены крепостного права.

После отмены крепостного права в 1861 г. новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянам приспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад в модернизацию сельского хозяйства. [44,-c.42]

В период подъема акционерного учредительства (1870 - 1873 гг.) возникли 10 акционерных всесословных земельных банков, действовавших вплоть до 1917 г. Они выдавали долгосрочные и краткосрочные кредиты под залог земель и городской недвижимости, взимая ежегодный ссудный процент в размере 8 - 9%. Эти учреждения функционировали при поддержке и под жестким контролем правительства.

Однако условия выдачи ссуд в акционерных земельных банках вызывали недовольство поместного дворянства, привыкшего к льготному кредиту дореформенной эпохи. Выкупные платежи за крестьянские наделы, которые помещики получали по условиям отмены крепостного права в 1861 г., лишь отчасти восполнили их потребность в наличных деньгах. Они всячески стремились освободиться от малодоходных имений и заложить их в кредитных учреждениях, главным образом в акционерных земельных банках. Распродажа земель с торгов проходила с немалыми затруднениями, так как сумма капитального долга нередко превосходила стоимость имений. В этой ситуации большую популярность получила идея организации доступного кредита для крестьян, которые могли бы стать покупателями помещичьих земель. [44,-c.43]