Принцип вклада .

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно .

Принцип конкуренции .

Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .

Принцип соответствия .

Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт . Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .

Принцип регрессии .

Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе .

Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует зонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .

Принцип ожидания .

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .

В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение недвижимостью .

Зональные различия .

Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу .

Влияние на стоимость ближайшего окружения .

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес .

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .