Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .

Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период .

В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги .

Принципы оценки недвижимости .

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .

Принцип спроса и предложения .

В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .

Принцип изменения .

Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон .

Принцип замещения .

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается .

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .

Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание .

С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма .

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности .

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того , чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты . Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .