СОДЕРЖАНИЕ.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее .

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости .

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества .

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость .

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость .

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий :

мотивация продавца и покупателя является типичной ;

обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;

платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования .

Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная .

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода .

Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал . Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения .