Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты заплату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК Российской Федерации), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК Российской Федерации) постольку, поскольку иное не установлено правилами о ренте и пожизненном содержании с иждивением (глава 33 ГК Российской Федерации) и не противоречит существу договора ренты. В соответствии со статьей 586 ГК Российской Федерации рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, предавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.[12]

Согласно статье 584 ГК Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.[13]

Б. Доверенность.

К ряду сделок требующих обязательного нотариального удостоверения законодатель причисляет и доверенность.

Доверенность (англ. letter of authority, warrant; нем. Vollmacht f.) – письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу, для представительства перед третьими лицами[14], то есть право одного лица (представителя) выступать от имени другого лица (представляемого) при совершении сделок или других юридических действий[15].

В зависимости от содержания и объема полномочий, закрепленных в доверенности, различают три вида доверенности:

1.) Генеральная доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения всех возможных сделок и представительства перед любым третьим лицом. Такие доверенности, как правило, выдают лица, выезжающие за границу на длительный срок.

2.)Специальная доверенность выдается для совершения юридических действий в определенной области или для заключения ряда однородных сделок, например доверенность для ведения дел в судах.

3.)Разовая доверенность выдается для совершения одной сделки или другого юридического действия, например доверенность на однократное получение заработной платы.[16]

Доверенность – срочная сделка. Пункт 1 статьи 186 ГК Российской Федерации устанавливает только максимальный срок, на который можно выдать доверенность – три года. Начало исчисления срока такой доверенности наступает на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (статья 191 ГК Российской Федерации). Если срок действия доверенности вовсе не указан, она, в соответствии с пунктом 1 статьи 186, будет действовать в течение одного года со дня ее совершения (но не со следующего дня, как по общему правилу – статья 191 ГК Российской Федерации).

Доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указания о сроке действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. В данном случае срок действия доверенности (выданной именно нотариусом, а не должностным лицом) может превысить трехлетний срок, установленный пунктом 1 статьи 186 ГК Российской Федерации (пункт 2 статьи 186 ГК Российской Федерации).[17]

Доверенность, не содержащая дат совершения, – ничтожна. Признание такой доверенности ничтожной означает, что она никаких правовых последствий не влечет, а лицо, получившее такую доверенность, действует как лицо неуполномоченное.[18]

Обязательно нотариально удостоверенными должны быть доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы.

Передоверие – доверенность, выданная представителем другому лицу от имени представляемого. Передоверие допустимо, если представитель уполномочен на передоверие полученной доверенностью или вынужден к этому силой обстоятельств, имея в виду охрану интересов представляемого (пункт 1 статьи 187).

Обстоятельства эти могут относиться к личности представителя (болезнь), явиться следствием третьих лиц (призыв представителя в армию, командировка, возбуждение против него уголовного дела), относиться к явлениям природы (форстмажорные обстоятельства).

Доверенность в порядке передоверия должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев перечисленных в пункте 4 статьи 185 ГК РФ (пункт 3 статьи 187 ГК Российской Федерации). Срок действия передоверия не может превышать срока действия доверенности, на основе которой оно выдано (пункт 7 статьи 187).[19]

Представитель, совершивший передоверие, обязан известить представляемого и сообщить ему необходимые сведения о лице, уполномоченном передоверием (пункт 2 статьи 187 ГК Российской Федерации). Круг таких сведений закон не установил. Очевидно, однако, что таки сведения должны относиться к возрасту этого лица, его дееспособности, роду деятельности, месту жительства и т. п. Необходимо так же сообщить о таких качествах этого лица, которые могут способствовать, как оптимальному выполнению действий, на которые он уполномочен, так и наоборот, могущих препятствовать этому.[20] При неисполнении обязанности известить о передоверии, представитель отвечает за действия лица, которому дано передоверие, как за собственные. Извещение о передоверии может иметь место, как до фактической передачи полномочий, так и после нее, но исполнено в разумный срок. Поскольку передоверие является сделкой, то и извещение о нем должно иметь письменную форму, если иное не предусмотрено договором доверения. Если же доверитель не был извещен о передоверии, но лицо в порядке передоверия точно и в полном объеме выполнило поручение, содержащееся в доверенности, доверитель не может отказаться от принятия результатов.

Представляемый имеет право в любой момент отменить доверенность или передоверие (наравне, как и доверенный вправе отменить передоверие). В то же время доверенный и передоверенный могут отказаться от доверенности. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. Также действие доверенности (передоверия) прекращается вследствие истечения срока доверенности (срок передоверия не может превышать срока доверенности); прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность; смерти гражданина выдавшего доверенность или доверенного, признание хотя бы одного из них недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим; вследствие совершения действия, для осуществления которого выдана доверенность; признания доверенности недействительной по решению суда; прекращения государственного органа или органа местного самоуправления, выдавшего доверенность; утраты гражданином статуса предпринимателя, если доверенность была выдана гражданину именно в связи с его предпринимательской деятельностью.[21] С прекращением доверенности теряет силу и передоверие (пункт 3 статьи 188 ГК РФ) независимо от причин прекращения доверенности.