Вряд ли реализация подобного рода предложения соответствуют букве и смыслу закона. С формальной точки зрения, создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти (ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ведении РФ находится и гражданское законодательство), и потому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны. С другой стороны, проверку законности сделки, которую раньше выполняли нотариусы, теперь будут производить соответствующие должностные лица – регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они будут проверять юридическую силу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. Имеются существенные отличия в работе нотариуса и регистратора. Нотариус проводит работу с лицами, обратившимися для совершения сделки — консультирует на стадии сбора документов (причем консультирует бесплатно), проводит согласование не только существенных, но и удобных для сторон дополнительных условий, которые бывает целесоообразно отобразить с учетом сложившихся правил жизни (рассрочка платежа, сроки освобождения квартир, условия выписки проживающих граждан, оплата задолженности по квартплате, оставление или снятие съемного оборудования квартиры). Важнейшим моментом нотариального удостоверения сделки является выяснение истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых действий, определение дееспособности сторон и понимания ими своих действий.

Таким образом, нотариус работает с документами, с настоящими и с будущими собственниками, его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.

Регистратор, в соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», работает в основном с документами, с конечным результатом совершенной сделки — договором, проверяя лишь наличие и соблюдение обязательных условий. Его работа со сторонами сделки сводится к принятию документов и установлению личностей, поскольку стороны должны передать регистратору уже составленный, согласованный и подписанный договор.

Закон о регистрации не случайно устанавливает довольно серьезные требования к этой категории специалистов – наличие высшего юридического образования или опыта работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, необходимость закончить специальные курсы и сдать квалификационные экзамены.

Таким образом, как было замечено в юридической литературе, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Государство приняло на себя обязательство следить за законностью совершаемых сделок с недвижимостью, поскольку того требует концепция централизации информации о правах на недвижимость.

Что же касается правовой ответственности по заключенным сделкам, то нотариус за все удостоверенные им сделки несет, по Закону о нотариате, личную имущественную ответственность, а за возможные ошибки при удостоверении сделок государственными регистраторами будет нести ответственность государство.

Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна с точки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, к сожалению, пока не обладают и вряд ли скоро будут обладать специалистами такого уровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить правовую сторону сделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми, на основе собственного опыта, практики, может сделать заключение об их дееспособности, то вряд ли то же можно сказать о регистраторе, удостоверяющем сделку, который в лучшем случае лишь увидит документы. Очевидно, что нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия защиты прав участников сделки.

Сравнительный анализ функций института государственной регистрации и нотариата с позиции совершения сделок с недвижимостью

Одна из причин отказа законодателя от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью заключается в том, что в настоящее время отсутствует система эффективного государственного контроля за деятельностью нотариуса. При наличии четкой регламентации ответственности нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет несомненные преимущества перед простой письменной формой сделки.

Прежде чем удостоверить сделку нотариус должен выяснить дееспособность и правоспособность сторон, их истинные намерения, разъяснить им права и обязанности, связанные с заключением сделки. Кроме того, нотариус должен собрать полные сведения о предмете сделки (объекте недвижимости), выяснить, не оспаривается ли право на недвижимость третьими лицами и т.д. Иными словами, помимо установления формальных обстоятельств, связанных со сделкой, нотариус должен выяснить действительные намерения сторон и установить бесспорность возникающих правоотношений.

Функция регистратора ограничивается только работой с объектом недвижимости и правами на него. Предметом его интереса является формальная сторона сделки. В суть сделки регистратор не вникает, выяснение истинных намерений сторон не входит в его обязанности. Регистрация сделок только по формальным признакам, без выяснения всех обстоятельств, с ней связанных, вряд ли будет способствовать защите интересов граждан и юридических лиц, как продавцов, так и покупателей.

Что же думают по этому поводу сами нотариусы? В Москве прошел первый Всероссийский конгресс нотариусов, отмечавших пятилетие возрождения своей профессии. По мнению нотариусов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в нашей стране может привести к всплеску криминальной волны на рынке недвижимости. Все-таки нотариусы имеют определенный уровень квалификации, опыт. В их обязанности входит тщательная проверка юридической "чистоты" сделки, ее законности. Сотрудникам создающихся органов регистрации многому надо будет еще учиться, набирать опыт.

Никто не отрицает, что закон о регистрации необходим России, как любой цивилизованной стране, что наконец-то позволяет создать федеральный реестр объектов недвижимости. Но одновременно закон разочаровал нотариусов, передав часть их функций государственным органам юстиции. Ведь до сих пор, прежде чем зарегистрировать сделку, ее надо было непременно удостоверять у нотариуса. Именно он проверял подлинность документов, предъявленных всеми ее участниками. Теперь нотариальное удостоверение признано необязательным; все необходимые проверки могут выполнить сотрудники регистрирующих органов. Возлагая на госорганы ответственность за безопасность сделок с недвижимостью, закон полагает, что в случае ошибок чиновников, приведших к утрате гражданами имущества или денег, потери должно компенсировать государство.

Большинство же нотариусов убеждены: поручать госорганам контроль за безопасностью сделок с недвижимостью - нонсенс. Нигде в мире проверка подлинности документов, удостоверяющих законность сделки, не возлагается на регистрирующие органы, подчеркивали делегаты конгресса. Даже в странах англо-американской системы права, откуда и пришла к нам сама идея регистрации. Там госучреждение выполняет чисто техническую роль, а свою безопасность при заключении договоров граждане обеспечивают, приглашая адвокатов. Россия вот уже пять лет является членом Международного Союза Латинского Нотариата (МСЛН) - системы, распространенной в Европе и предусматривающей защиту сделок в нотариальной форме. В США, где институт нотариата отсутствует, в судебных спорах по поводу недвижимости участвует каждый десятый гражданин. И это при том, что почти все имеют собственных адвокатов.