Глава 2. Вторая задача: рыночное и финансовое обоснование проекта

Поскольку большинство проектов использования земельных участков достаточно объемны и сложны, местные власти, как правило, не проводят анализа их рыночной и финансовой обоснованности. Между тем такой анализ не требует больших затрат времени и денег, а польза от него очень большая: земельный участок используется с наибольшей для местного бюджета и граждан выгодой.

Анализ рыночной обоснованности проекта застройки земельного участка опирается на изучение различных способов его использования: участок, в частности, может использоваться для коммерческих целей, для промышленного производства, под гостиницы и под жилье. Чтобы определить, какой из способов использования наиболее выгоден, анализируется множество экономических факторов, определяющих спрос и предложение в соответствующей области.

При анализе спроса сопоставляются такие параметры, как рост населения, уровень доходов, динамика занятости, соотношение цен, налоговые ставки и процентные ставки по ссудам. При анализе предложения рассматриваются нынешний и прогнозируемый уровень предложения, конкурентная среда, издержки производства. Полученные результаты синтезируются и дается оценка рыночной обоснованности каждого проекта.

В дальнейшем результаты оценка рыночной обоснованности проектов могут быть дополнены изучением таких факторов, как влияние на окружающую среду, возможность подсоединения новостроек к системам коммунального обеспечения, доступность для проезда к строительству и транспортное обслуживание, наличие парковок и т.д.

Анализ финансовой обоснованности проектов обусловлен тем, что строительные работы, как правило, требуют долгосрочного финансирования, которое осуществляют либо местные администрации, либо подрядчики, либо третьи лица. Анализ финансовой обоснованности может включать три следующих направления: изучение издержек, оценка с точки зрения доходности и сопоставление стоимости аналогичных или близких по содержанию проектов.

Результаты анализа финансовой обоснованности заносятся в специальную проформу, которая прилагается в проекту застройки земельного участка.

Глава 3. Третья задача: приглашение подрядчиков к участию в торгах

Муниципальные власти могут привлекать подрядчиков к реализации проекта застройки участка различными путями. Они могут обратиться через публикации в средствах массовой информации ко всем желающим либо отправить приглашения по почте претендентам, предварительно отобранным и включенным в специальный список. Наконец они могут выбрать двух-трех наиболее надежных претендентов, которые могут откликнуться на приглашение, и предложить им участвовать в торгах на условиях конкуренции. Большинство местных администраций отдает предпочтение открытым торгам, привлекая к ним максимально возможное число участников. Однако этот способ приглашения подрядчиков требует более продолжительного времени и больших расходов, чем приглашение двух-трех участников.

Чтобы подготовить список возможных участников торгов, необходимо иметь информацию о всех потенциальных производителях работ, предусмотренных проектом. В частности, компьютерная база данных должна содержать сведения о названии компании, ее адресе и контактных телефонах, масштабе и результатах выполнения этой компанией аналогичных проектов, специализации компании, ее финансовых и производственных возможностях. Из списка компаний, содержащегося в базе данных, следует отобрать те компании, характеристики которых в наибольшей степени подходят для реализации проекта.

Инициатором торгов могут быть местная администрация и частная компания, предлагающая проект использования земельного участка, принадлежащего муниципалитету.

Если инициатором проекта выступает местная администрация, то она может осуществлять процедуру приглашения подрядчиков в два и в один этап. Процедура приглашения в два этапа основана на использовании двух документов - Запроса о квалификациях (Request for Qualifications) и Запроса предложений (на торги) (Request for Proposals). Процедура приглашения в один этап предполагает использование только Запроса предложений (на торги).

Процедура приглашения в два этапа рекомендуется в двух случаях:

1) когда муниципальные власти понимают, что наиболее подходящие для проекта подрядчики могут не откликнуться на Запрос предложений, который не учитывает квалификации претендентов и может быть отправлен любой компании;

2) когда еще не определены специфика использования земельного участка или размер строительства. В этом случае квалифицированный претендент может дать рекомендации по застройке участка.

Процедура приглашения в один этап рекомендуется в случае, когда определены все параметры и детали застройки участка и муниципальные власти уверены, что отобранные претенденты представят свои заявки на торги.

При процедуре приглашения в два этапа тендерная документация должна содержать подробную информацию о порядке оценки, во-первых, квалификации претендентов и, во-вторых, их заявки. В частности, для проведения первого этапа процедуры приглашения следует включить в тендерную документацию общие географические и экономические сведения о земельном участке, его технико-экономическое описание, критерии отбора застройщиков. Для второго этапа необходимы проектно-конструкторская документация, финансовые предложения (об издержках, финансировании, стоимости аренды и т.д.), график строительства.

При процедуре приглашения в одну стадию, когда используется только Запрос предложений, тендерная документация должна включать следующие основные элементы: общие географические и геофизические сведения и вспомогательную к ним информацию; финансовую информацию (о стоимости участка, издержках, доходах, финансировании и т.д.); график строительства.

Глава 4. Четвертая задача: выбор подрядчика

Для проведения работы по анализу и оценке Запроса о квалификациях и Запроса предложений должен быть создан комитет по оценке. Он может включать представителей местной администрации, экспертов из частного сектора и консультантов. При смешанном составе комитета в него могут входить 5-6 человек.

Каждый ответ на Запрос о квалификациях оценивается по следующим параметрам:

- соответствие ответов, содержащихся в Запросе о квалификациях, предъявляемым требованиям;

- соответствие ответов целям проекта застройки участка;

- уровень квалификации претендента, который предполагает рассмотрение его опыта работы в прошлом, успехов и неудач;

- способность обеспечить строительство финансированием. Для этого рассматриваются предложенные способы финансирования, анализируются финансовые возможности инвесторов и т.д.

Комитет по оценке ранжирует ответы на Запрос о квалификациях и отбирает финалистов, имеющих наилучшие результаты. Обычно это 3-5 претендентов. Эти финалисты включаются в "короткий список" претендентов.