Присуждение финалисту права на участие в дальнейших переговорах по поводу контракта может осуществляться посредством предписания или резолюции муниципального совета или распоряжения муниципальной комиссии по строительству. Независимо от того, в какой форме осуществляется присуждение права на дальнейшие переговоры, в соответствующем документе закрепляются эксклюзивные права выбранного претендента-победителя на обсуждение и подписание контракта на подряд. Переговоры обусловливаются следующими принципами:

- окончательное утверждение соглашения о контракте осуществляется компетентным органом местной администрации;

- окончательная стоимость продажи или аренды устанавливается на основе независимых оценок;

- разрабатывается график, определяющий сроки начала строительных работ и всех последующих стадий строительства;

- архитектурные планы подрядчик представляет для одобрения до начала строительных работ;

- окончательные условия соглашения и формы контроля урегулируются до передачи прав на строительство.

Обычно муниципалитет присуждает эксклюзивные права на участие в переговорах финалисту на срок в 6 месяцев, но этот срок может быть продлен по согласованию сторон. Период переговоров завершается подписанием окончательного соглашения (контракта), в котором идентифицируются все основные элементы финансовых обязательств и передачи прав на застройку.

Приводятся два гипотетических сценария отбора претендентов на застройку участков, принадлежащих муниципалитетам двух американских городов.

Часть 2

2. Cassidy S.K., Gruen C., Donoghue R.P., Schwab R.J. Developer selection: the RFP process // Redevelopment Institute. - November 9-13, 1993 / January 25-29, 1993. (California Redevelopment Association).

I. Юридические требования и параметры

Существует сравнительно мало административных и законодательных регламентаций, ограничивающих деятельность местной администрации по отбору претендентов на контракт. Тем не менее выработаны правила, учитывающие законодательные нормативы по контрактной деятельности. Они касаются текста Запроса предложений (Request for proposals), с помощью которого фирмы приглашаются участвовать в конкурсном отборе подрядчика, распространения этого Запроса, рассмотрения предложений и документального оформления решений.

В тексте Запроса предложений рекомендуется:

- для предотвращения задержек и недоразумений давать как можно более полное и точное описание участка под застройку и целей контракта;

- предоставлять имеющиеся документы на земельный участок, официальные отчеты и доклады, касающиеся его характеристик;

- принять все меры для того, чтобы избежать протестов по поводу неадекватных сведений об участке;

- дать подтверждения прав собственности местной администрации на участок;

- установить четкие условия и формальные требования для представляемых предложений и т.д.

При распространении Запроса предложений следует руководствоваться следующими принципами:

- беспристрастное отношение ко всем респондентам;

- доступ всех желающих к участию.

При рассмотрении предложений рекомендуется:

- создать условия, чтобы у экспертов комиссии, производящей отбор претендентов, не было личной заинтересованности в принятии того или иного решения;

- если местная община имеет определенный интерес в проекте, то следует провести предварительный отбор предложений до проведения официального отбора комиссией.

Документальное подтверждение результатов отбора предполагает:

- принятие муниципалитетом резолюции, указывающей выбранного подрядчика, которому предоставляются эксклюзивные права на переговоры (Exclusive Negotiation Rights Agreement);

- утверждение затем резолюции, санкционирующей исполнение Соглашения об эксклюзивных правах на переговоры;

- примечание, что Кодекс о здоровье и безопасности не требует публичного слушания по вопросу о Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры;

- указание в обеих документах - резолюции и Соглашении об эксклюзивных правах на переговоры, что подрядчик еще не получает права на собственность и права на доход с нее;

- список возможных изменений в сроках, предусмотренных Соглашением и т.д.

II. Процесс отбора предложений

Необходимо дать определение и указать цели Запроса предложений (Request for Proposal). Этот документ может дополняться или замещаться Запросом о квалификациях (Request for Qualifications). При подготовке Запроса предложений следует четко установить способы использования участка земли, определить характеристики внешнего оформления проекта, наиболее выгодные пути его финансирования, последовательность и график строительных работ. Обязательно следует провести исследования рыночной обоснованности, технической и финансовой осуществимости проекта.

III. Структурирование процесса

При подготовке Запроса предложений разрабатываются следующие его элементы и разделы:

А. Письмо, приглашающее участвовать в конкурсе.

Б. Содержание Запроса предложений, в частности его объем, расположение разделов, таблиц и графиков, приложений и ссылок и т.д.

В. Вводная часть документа, включающая краткое описание целей строительства, характеристик участка, строительных работ и т.д.

Г. Информация о месторасположении участка, в том числе использование участка в прошлом и возможности нового использования, примеры аналогичной застройки, преимущества расположения участка и т.д.

Д. Детальное описание участка и окружающей его местности с использованием планов и карт, в том числе детальная информация о наличии поблизости инфраструктур, коммунальных предприятий, характеристика почвы, возможности доступа к участку по соседним землям, мелиорация, результаты топографического анализа и т.д.

Е. Задачи и критерии строительства, в частности требования относительно парковки, доступа к соседним участкам, соответствия генеральному и другим местным планам благоустройства и т.д. (желательно использование иллюстраций и прототипов).

Ж. Требования к представляемым предложениям. Список требований, которые могут быть предъявлены заказчиком, не ограничен, но в нем могут быть выделены требования в отношении наличия следующих элементов:

1) письмо в конверте, в котором кратко излагается предложение претендента;

2) предложение по проекту застройки, содержащее общую концепцию, архитектурное и техническое описание, график работ и т.д.;

3) основная информация о фирме-претенденте (название, телефон, имена собственников, опыт и квалификация, результаты реализации строительных проектов, характеристика персонала и т.д.);

4) маркетинговая стратегия (предложения и опыт в этой сфере);

5) финансовое воздействие проекта, в том числе на доходы муниципалитета, застройщика, занятость, стоимость земельных участков;

6) представление доказательств, что фирма-претендент располагает финансовыми возможностями для реализации проекта;