б) обязанности покупателя дать нотариально удостоверенное обязательство покупателя и совершеннолетних членов его семьи об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания (в соответствии с п.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке»);

в) обязательства продавца продать, а ООО «Жилищное общество Гальбштадт» купить жилой дом в кредит с залоговым обязательством на условиях и в сроки, установленные предварительным договором;

г) обязательства ООО «Жилищное общество Гальбштадт» продать, а покупателя купить жилой дом в сроки, установленные предварительным договором;

д) обязательства покупателя заложить земельный участок в обеспечение выполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом;

ж) обязательства покупателя о внесении задатка, или частичной предоплаты, в счет выкупной цены жилого дома. Предварительный договор может и не содержать положений о задатке в случае, если одновременно с договором между ООО «Жилищное общество Гальбштадт» и покупателем подписывается соглашение о задатке с указанием его размера и условий зачета;

з) обязательств сторон по распределению бремени расходов по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договоров;

и) положение, согласно которому ООО «Жилищное общество Гальбштадт» не несет перед покупателем никакой ответственности (включая обязательства по задатку) в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО «Жилищное общество Гальбштадт» своих обязательств вызвано ненадлежащим исполнением своих обязательств продавцом либо покупателем;

к) обязанность продавца передать жилой дом непосредственно покупателю и обязанность покупателя принять жилой дом непосредственно у продавца.

3. После подписания предварительного договора покупатель предоставляет ООО «Жилищное общество Гальбштадт» нотариально удостоверенное обязательство (включая совершеннолетних членов семьи покупателя) об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания.

4. После исполнения покупателем условий п. 3 ООО «Жилищное общество Гальбштадт» заключает договор купли-продажи жилого дома с продавцом и регистрирует право собственности на свое имя. Перед заключением вышеуказанного договора продавец (покупатель) предъявляет договор купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем и документ о том, что договор подан ими на государственную регистрацию (заявление в филиал Центра по регистрации со штампом и подписью о приеме).

5. По предъявлении покупателем документов о праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, и наличии у ООО «Жилищное общество Гальбштадт» свидетельства о праве собственности на жилой дом ООО «Жилищное общество Гальбштадт» и покупатель одновременно заключают нотариально удостоверенные договора купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом (ипотекой) и договор ипотеки земельного участка, расположенного под жилым домом. Возможно заключение одного договора, включающего обе позиции, - по усмотрению нотариуса.

6. Вышеуказанные договора подлежат государственной регистрации. При этом покупатель оплачивает возникновение права собственности на свое имя, а ООО «Жилищное общество Гальбштадт» - регистрацию соглашения о залоге. Если связать ипотеку земельного участка с куплей-продажей дома, то можно переложить расходы по государственной регистрации условий по ипотеке на покупателя. Для него это составит 1 ММРОТ. Однако эту возможность предстоит выяснить на месте.

Исходя из вышеизложенного, точную оценку затрат на государственную регистрацию на территории Алтайского края в настоящий момент дать затруднительно. Точным является лишь размер затрат на государственную регистрацию перехода прав собственности на жилой дом ООО «Жилищное общество Гальбштадт» - ММРОТ. По ипотеке это будет составлять либо 20 ММРОТ (10 - за жилой дом, 10 - за земельный участок), либо при смешанном договоре все расходы лягут на покупателя в размере 1 ММРОТ. Все зависит от конструкции договоров, которые предстоит проработать с нотариусом.

Общие примечания уплаты за государственную регистрацию:

Согласно расценкам за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением администрации Алтайского края от 19 марта 1998г. № 158 (с последующими изменениями), плата за государственную регистрацию подлежит обложению НДС (п.24 Постановления). Однако согласно закону «О налоге на добавленную стоимость» (подпункт «И» п.1 ст.5) регистрационные сборы, взимаемые государственными органами, обложению налогом на добавленную стоимость не подлежат. Видимо, вышеуказанное положение закона еще предстоит разъяснить местным налоговым органам в Алтайском крае.

В заключение можно сделать следующие выводы.

1. Из всех представленных выше схем по обоим направлениям наиболее предпочтительными являются схемы № 3, которые предусматривают:

а) осуществление деятельности в рамках существующей правоспособности ООО «Жилищное общество Гальбштадт»;

б) гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством, применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных. Не допускаются очевидные разрывы между отдельными их элементами, фиксируемыми договорными отношениями;

в) все действия взаимосвязаны заинтересованностью покупателя. Ему принадлежит инициативная роль, инспирируемая ООО «Жилищное общество Гальбштадт»;

г) при реализации указанных схем ООО «Жилищное общество Гальбштадт» получает максимальные гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных, существующих на момент совершения сделок.

2. Для реализации направления II необходимо провести работу с Алтайским краевым центром регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (г.Барнаул) на предмет введения в перечень регистрационных действий регистрации права пользования жилым помещением, согласно ст.292 ГК РФ. Вышеуказанное право прекращается с момента обращения взыскания на жилой дом. Это позволит снизить социальные риски при выселении покупателей, не исполняющих свои обязанности по договору купли-продажи. Кроме того, целесообразно предусмотреть возможность предоставления выселяемым жильцам жилых помещений на условиях коммерческого найма по нормам общежития. Для этих целей, естественно, должен предоставляться самый непрезентабельный жилой фонд.

Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки.

В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.