В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить «страхование правомерного установления права собственности (титула)», так как по процитированной формулировке довольно трудно установить, что в действительности подразумевается под такого рода страхованием. Авторы Московской ипотечной программы уделили большое внимание данному виду страхования, что обусловлено положением ст.42 «Последствия виндикации заложенного имущества» ФЗ «Об ипотеке»: «В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой».

В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали только в 1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены от такого рода рисков.

Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США) защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика.

Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Хв., в настоящее время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов недвижимости в данной стране, поскольку такое широкое распространение рассматриваемого страхования взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра, вследствие чего государство не берет на себя ответственность за «чистоту титула» при государственной регистрации сделок с недвижимостью. Такая система «регистрация актов», или «публичных записей», когда документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость.

В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и страхования титула, безусловно, не является обременительным для государства, но одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей недвижимости в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом для общества такой вариант гарантии прав на недвижимость является дорогостоящим, так как нет единой информационной базы в масштабе всего государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг друга) и закрытыми для третьих лиц.

Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем:

• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

• признание права собственности и иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации;

• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке;

• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества;

• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ

3.1. Методические основы комплексного подхода к организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.

Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.