- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются);

- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда, этажа;

- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства;

- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность граждан и юридических лиц;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора;

- условия расторжения договора и переуступления прав.[113]

В юридической практике встречаются такие нарушения, как, например, когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет посредника.

Важность договора как юридического документа необходимость тщательного исследования сути, специфики и значения этого правового акта.

В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта передача и есть переход собственности.[115]

Передача требует следующего:

- правомочия передающего (традента) на перенесение права собственности;

- совпадения воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности.[116]

Такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве возникло не сразу, а в ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в следующем: в присутствии не менее чем пяти свидетелей и весодержателя приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл и посредством этой меди и этих весов».[117]

Хотя манципация в данном случае выступает как абстрактная сделка, создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует устойчивое мнение, считающее такое понимание вторичным, а первоначальную манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.[118] Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа, предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи, юридическое значение должно придаваться именно предшествующему неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть продажей, считал Д.В.Дождев.

Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства, установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием (например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой себя и переносит право собственности независимо от действительности основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и замещает манципацию.[119]

В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже «по Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного отчуждения телесных вещей».[120]

Таким образом, установление системы традиции поставили ее выше договора. Система традиции была известна и древнему русскому праву. Символические действия, сопровождавшие передачу вещи, подчеркивали принадлежность этого акта традиции. Например, передача собственности на землю требовало передавать или удерживать кусок земли.[121]

Со временем традиция почти утратила прежние признаки ритуала, которые теперь стали вытесняться записями в поземельные книги, заявления перед судом и т.д. Однако суть ритуала осталась.

Если и можно считать традицию сделкой, то только постольку, поскольку она влечет переход собственности, а не владения, только особое соглашение–договор – порождает юридический эффект: «Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе собственности как договор вместе обуславливают наступление правового последствия перехода собственности».[122]

Таким образом, передача вещи «как фактическое действие» без соглашения о собственности не порождает никакого юридического эффекта. Традиция, как считает К.И.Скловский, является сделкой постольку, поскольку она направлена на вещный результат, условия которого определяются за пределами традиции и всегда предполагаются, раз традиция состоялась.[123]

В качестве примера можно привести такой факт из современной жизни. Владелец автомашины, припарковав ее перед складом передает ключи (а значит и саму автомашину) хозяину склада, чтобы он мог при необходимости въезда и выезда отогнать автомобиль и затем снова вернуть его на место стоянки. При этом на хозяина склада не возлагается обязанность охранять автомашину. Понятно, что, несмотря на передачу автомобиля, у хозяина склада никаких прав на эту вещь не возникает.[124]

Следовательно, продажа вещи еще не означает передачи владения, тем более что это связано и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Это правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ, указавшего, что «одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем продажи заложенного имущества с публичных торгов»[125]

Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать ее ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательное право, которое позволяет ему заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель не получивший владения, не становится собственником из договора купли-продажи не только если не получит владения, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца. Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи, но не была передана, не может привести к возникновению собственности у покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем. Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача осуществляется без юридических оснований.[126]