Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». *См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельст­вом о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством со­вершения специальной регистрационной надписи на документе, выра­жающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надпи­си устанавливается Правилами ведения Единого государственного рее­стра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См. Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, ко­торую предстоит исправлять. Порядок исправления технических оши­бок предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъ­яснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залого­держателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в за­писях, допущенные при государственной регистрации прав, исправля­ются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнару­жения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информа­цию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществ­ляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие реги­страционные записи[38].

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия мо­жет предпринять правообладатель, если в результате технической ошиб­ки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое исправление производится по ре­шению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита граж­данских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты граждан­ских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно­сятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис­ключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного дого­вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрацииобизменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо­теке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбит­ражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона"Об ипотеке" данная норма выглядит сле­дующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заяв­ления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по ней лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре­гистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов[39].

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слу­чае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно ко­торой особенности государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться также законом об ипотеке.