Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в со­ответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с до­говором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной[19].

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обреме­ненным ипотекой с момента возникновения права залога[20].

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодер­жателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­кой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке[21].

5. Государственная регистрация ипотеки

5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистра­ции (далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области – Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным зако­ном "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок госре­гистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистра­ции". Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О гос­регистрации";

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федераль­ным органом исполнительной власти в системе государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклю­чительную важность не только в плане защиты прав и законных интере­сов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления За­кона "О госрегистрации" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества. Мини­стерства государственного имущества Российской Федерации, Государ­ственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, уста­новлению многочисленных, зачастую противоречивых, правил регист­рации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государ­ственной политикой в области регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чинов­ников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации и созда­вало благодатную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости.

ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно про­ста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистра­ции" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистра­цией ипотеки. Кроме того, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сде­лок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ­ственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможно осуществлять госу­дарственный контроль за законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (об­ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено осу­ществление регистрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Примени­тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостове­рения, обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поря­док нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека[22], сде­лок, связанных с уступкой права требования[23], и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по ко­торому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (пла­тельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государствен­ной регистрации ипотеки должны быть представлены: