В ГК, в Законе "О залоге" и Законе "Об ипотеке" законо­датель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель".

3. Предмет ипотеки

Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога всякого недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользо­вании[1]. Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относи­тельно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не переда­ются залогодержателю".

Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекаю­щий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триа­ды собственности: владение, пользование и распоряжение[2] выпадает право распоряжаться имуществом.Об этом необходи­мо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на за­ложенное имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложен­ным имуществом.

Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О залоге". О соотношении положений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имуще­ства, возникающему на основании федерального закона при наступле­нии указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются пра­вила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если феде­ральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипо­теке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квар­тир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постоль­ку, поскольку их оборот допускается федеральными законами[3].

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено феде­ральным законом.

В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер­скому учету кредитором и должником, если они являются юридически­ми лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату за­логодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в час­ти, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного дого­вора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пе­ни) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненад­лежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель­ством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, ка­кой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного иму­щества, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем в правилахоб обеспечении обязательств ипотекой за­конодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержате­лем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещении расходов по реализации заложенного имущества[4].

Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремле­ние законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип дого­ворного права России - свободу граждан и юридических лиц при заключе­нии договора[5].

Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, ко­гда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложен­ного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным плате­жам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспе­чивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предме­том ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижи­мость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на кото­ром они находятся" Закона "Об ипотеке".