В законе об ипотеке предусматриваются особенности ипотеки отдельных видом недвижимого имущества, в частности, земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, а также жилых домов и квартир.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке (если же договором предусмотрено иное, то право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя все равно по истечении года с момент заключения договора об ипотеке). Поскольку залогодатель наделен широким спектром прав касательно пользования и распоряжения данным видом заложенного имущества, залогодержателю предоставлено право осуществлять ипотечный контроль.

Что касается ипотеки жилых домов и квартир, то здесь можно отметить ряд основных положений.

Во-первых, правила об ипотеке данного вида недвижимого имущества применяются только для предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Во-вторых, договор об ипотеке жилого дома или квартиры, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев опеки и попечительства.

И наконец, в-третьих, необходимо отметить, что законодатель специально предусмотрел в законе норму, обеспечивающую защиту конституционных прав граждан на жилье (ст. 78 Закона об ипотеке).

В заключение описания особенностей договора об ипотеке следует, наверно, упомянуть, что “по своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции: механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; дополнительного инструмента для обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота . юридически невозможно или экономически нецелесообразно; создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов”[8].

2. Залог товаров в обороте.

Согласно ст. 357 ГК РФ, “залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге”. Следует отметить тот факт, что, если Закон о залоге еще разделял понятия “залога товаров в обороте” и “залога товаров в переработке”, то ГК уже этого не делает. Традиционно же в отраслевой цивилистике это имело принципиальное значение. В Гражданском кодексе 1922 г. залог товаров в переработке носил более вещный характер, чем залог товаров в обороте, т.к. выработанные из заложенного товара изделия считались заложенным имуществом, если иное не предусматривалось вещным правом. Залог же товаров в обороте считался обязательственным правом.

Вследствие того, что залог товаров в обороте в большой степени носит обязательственный характер, законодательством возложена на залогодателя обязанность регистрировать не только факт залога в своей книге записи залогов, но и все хозяйственные операции, совершаемые по поводу заложенного имущества и влекущие его количественные и качественные изменения. При этом, очевидно, предусматривается и право залогодержателя проводить так называемый “залоговый контроль”, то есть знакомиться с этими записями.

В чем же заключается специфика залога товаров в обороте?

Во-первых, залогодатель имеет право изменять, в рамках договора, состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е., строго говоря, предметом залога в данном случае является не столько само имущество, сколько его стоимость, которая к тому же может изменяться пропорционально изменению стоимости исполненного основного обязательства.

Во-вторых, заложенное таким образом имущество не обладает очень важным для залога вообще правом - “правом следования”. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на них приобретателем.

В-третьих, приобретенные залогодателем товары, отвечающие условиям, перечисленным в договоре о залоге, становятся предметом залога в момент приобретения их залогодателем в собственность или хозяйственное ведение без заключения какого-либо дополнительного специального договора.

Следует упомянуть об одной небольшой проблеме в связи с такими особенностями договора о залоге товаров в обороте. Дело в том, что в Гражданском кодексе указано право залогодержателя в случае нарушения залогодателем условий залога товаров в обороте приостановить операции с ними путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей (т.е. фактически сделать залог “твердым”) (п. 4 ст. 357 ГК РФ). Но что делать залогодержателю, если залогодатель реализовал партию товаров, которая по договору является предметом залога и не торопится приобрести новую? В этом случае залогодержателю предоставляется только возможность, согласно общим нормам о залоге, требовать досрочного исполнения обязательства. Возникает следующий “порочный круг”: залог, служащий способом обеспечения исполнения обязательства, в свою очередь, обеспечивается только исполнением основного обязательства. Т.е. можно говорить о том, что законодатель не может достаточным образом защитить права залогодержателя при использовании данного вида залога.

Законодатель предусматривает некоторые специфические черты договора о залоге товаров в обороте. Согласно ст. 47 Закона о залоге указываются следующие существенные условия договора о залоге данного вида:

1) вид заложенного имущества, иные его родовые признаки;

2) общая стоимость предмета залога;

3) место, в котором находится предмет залога;

4) виды товаров, на которые предмет залога может быть заменен.

В связи с последним пунктом возникает следующий вопрос: может ли предмет залога товаров в обороте быть заменен на какую-либо индивидуально-определенную вещь? Наверное, следует ответить на него утвердительно, конечно, при условии того, что такая возможность предусмотрена в договоре.

Таким образом, можно сказать, что залог товаров в обороте обладает рядом плюсов, но, естественно, и рядом минусов. Основное его достоинство в том, что данный вид залога позволяет залогодателю без каких-либо существенных изменений продолжать осуществлять предпринимательскую деятельность, и, следовательно, повышают возможность исполнения основного обязательства. Но с другой стороны, данный вид залога носит скорее обязательственный, чем вещный характер, что приближает его к способам обеспечения исполнения обязательства, существенным условием использования которых должно быть личное доверие кредитора к должнику, таким как поручительство.