Изъятие земельных участков нарушает принцип соразмерности нарушения и наказания.

Расширяются ведомственные полномочия и фактически ведомственная земельная собственность в ущерб гражданам и эффективности экономики.

Закрепляется механизм передачи земли субъектам Федерации, что будет иметь катастрофические последствия для страны и её экономики.

Лучшим выходом из «проблемы Земельного кодекса» было бы не принимать его совсем - считают авторы. В случае политической необходимости это может быть рамочный закон, касающийся земли только как природного ресурса, но не затрагивающий гражданско-правовых вопросов распоряжения и оборота участков. В лучшем случае такой закон будет бесполезен, поскольку содержательные нормы должны регулироваться специальными законами. Более того, по мнению авторов, в рыночной экономике не может быть «земельного законодательства», но должно быть законодательство о недвижимости: о ее обороте (гражданское), о приватизации, о разрешенном использовании. Отдельными специальными законами должны регулироваться охрана природы, памятников истории и т.д. Только на такой основе возможно развитие рынка недвижимости, а значит и рыночной экономики в целом.

Положительный момент правовой неопределенности, если только о нем можно говорить, заключается в том, что сейчас в России сложилась уникальная ситуация, при которой для экологизации отрасли и внедрения идей устойчивого развития в сельскохозяйственную практику имеется некоторый запас времени. Однако этот запас очень ограничен, так как «дикий рынок» стремительно наступает. Аналитики подчеркивают, что многие сделки с землей фермерами оформляются как дарение или наследование. Сделки с землей оформляются обходными путями, крупные суммы, которые должны облагаться земельным налогом, проходят через теневой оборот. Сами сделки в некоторых регионах разрешены только администрациям и сельхозпредприятиям. [5]

Проведем анализ достаточно типичного мнения о недопустимости свободного рынка и нецелевого использования земли, высказанного Р. Гумаревым. В приведенной таблице (табл. 1) левая колонка представляет собой мнение Р. Гумарева, правая - аргументы автора.

Эта виртуальная дискуссия выявляет, на наш взгляд, только одно - бессмысленность подобных дискуссий. Каждая спорящая сторона, как правило, пользуется ограниченным набором аргументов и доказывает достаточно очевидные вещи. В стране и так идет спонтанный процесс либерализации земельных отношений. Возможно, следует заострить внимание на способах достижения и поддержки устойчивого состояния отрасли в том или ином правовом пространстве: в разных регионах и для разных типов хозяйств эти способы могут быть различными. Важно, чтобы государство не препятствовало возникновению и развитию земельного рынка - в этом и заключается суть либерализации. Но особенностью либерализации земельного рынка является значимая роль государства, как регулятора. Сельское хозяйство - одна из немногих отраслей экономики, которая требует усиленной финансовой и правовой поддержки государства, особенно в России, где роль сельского хозяйства традиционно подчиненная (см. рис. 3).

Важнейшим пунктом спора, «камнем преткновения», продолжает оставаться вопрос о нецелевом использовании сельскохозяйственных земель. В соответствии с действующим ЗК, использование земель сельскохозяйственного и иного назначения для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. В проекте, принятом 15.06.2001 г. этот пункт не менялся.

Приведем сначала довод «за» целевое использование: в США, где до 60-х годов практически не было целевого разделения земель, это приводило и приводит сейчас к значительному диффузному рассредоточению поселений, последовательному расчленению крупных природных территорий на все более мелкие ячейки, разделенные зонами застройки и транспортными магистралями. С другой стороны, замена способа использования земель, связанная с ведомственным переподчинением, на иной, более целесообразный по тем или иным показателям, была затруднена и требовала решения на самом высоком уровне. В целом, следует систему разделения земель на целевые группы признать более адекватной и способствующей более экологичному управлению землепользованием.

По мнению американских специалистов по землеустроительному проектированию, русский сельский ландшафт Северо-Запада в экологическом отношении выглядит как идеал для проектирования американских сельских земель. Идею устойчивого развития малолюдных и депрессивных районов путем организации так называемого «поляризованного ландшафта» -схемы рациональной организации территории - активно поддерживает разработчик этой концепции Б.Б. Родоман. Смысл «поляризованного ландшафта» в данном случае состоит в том, чтобы «переключиться с грабежа и распродажи невозобновляемых природных ресурсов и с тщетных попыток наладить конкурентоспособное производство вещей - на экологические и рекреационно-туристические услуги .избрать в постиндустриальном мировом сообществе не производственную, а экологическую специализацию».

Следует учесть, однако, что обязательная правовая норма о целевом использовании сельскохозяйственных земель не только является непреодолимым барьером для земельного рынка, но и ограничивает альтернативные сельскохозяйственному экологически дружественные и рентабельные способы эксплуатации этих ресурсов. Речь идет, в первую очередь, об экотуризме и сельском туризме. Отчуждение сельскохозяйственных земель, например, для восстановления естественной растительности степи в целях развития экотуризма, вызывает негативную реакцию региональных руководителей, а легитимное осуществление этой операции связано с множеством юридических трудностей. В Подмосковье вообще запрещено нецелевое использование сельскохозяйственных земель, хотя именно такие территории требуют минимизации сельскохозяйственной нагрузки. По данным Е. Иванкиной и И. Ртищева, около 15% регионов имеют какие-либо отличия от федерального законодательства. В 13 субъектах РФ (14,6% от общего числа регионов) действуют региональные земельные законы, вводящие ограничения на частную собственность граждан и юридических лиц на сельхозугодья. Такими регионами являются Ненецкий автономный округ, республики Тыва, Мордовия, Калмыкия, Дагестан (в Дагестане частная собственность запрещена даже для ведения садоводства, огородничества и ЛПХ), Ингушетия, Осетия, Кабардино-Балкария, Башкортостан, Эвенкия, Карачаево-Черкессия, Алтай, Якутия, а также Таймырский автономный округ. Региональное законодательство этих субъектов РФ противоречит Конституции РФ, но федеральным законом не установлен механизм государственного реагирования на подобные противоречия, тем более, что многие из этих региональных законов были введены на основе референдумов (республика Дагестан) или плебисцита (республика Алтай).

С.А. Никольский отмечает, что неизбежные при свободном рынке земли накопление и спекуляция земельными ресурсами приведут к выводу из сельхозпользования значительной части земель, резкому удорожанию оставшихся участков. Но сам автор предлагает и метод урегулирования проблемы - введение специального налога на участки, купленные, например, под строительство, но незастроенные. Кроме того, именно удорожание земли является необходимым этапом нашей земельной реформы, именно увеличение цены земли позволит вовлечь ее в систему рынков, обеспечить ее роль, как залога.