Сделки с землей и с другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

В соответствии с ГК государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:

1) продажа квартиры, дома (и их части, ст.558 ГК)

2) продажа предприятия (ст.560 ГК)

3) дорение недвижимого имущества (ст.574 ГК)

4) договоры предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК)

5) аренда недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом (ст.609 ГК)

6) аренда здания или сооружения, заключенный на срок не меньше года (ст.365 ГК)

7) аренда предприятия (ст.658 ГК)

8) передача недвижимого имущества в доверительное управление(ст.1017)

Не соблюдение этих правил влечет недействительность договора1.

Если рассматривать вопрос классификации договоров глубже,то необходимо отметить, что в теории гражданского права существуют следующие виды договоров:

1) основные, которые непосредственно закрепляют права и обязанности контрагентов, связанные с передачей имущества, с перемещением материальных благ или же оказанием каки-то услуг, или выполнением работ;

2) предварительные, суть которых состоит в том, что они представляют собой соглашение сторон о заключении в переспективе договора. При этом, несоблюдение формы предварительного договора влечет его ничтожность (п.2.ст.429 ГК)

3) договоры в пользу третьих лиц и договоры в пользу их участников. Сутью таких договоров является то, что одни из них заключаются в пользу их участников, и право требовать их выполнение принадлежит только их участникам, в соответствии с ч.1 ст.430 ГК, а договором в пользу третьего лица признается договор, в котором сторонами установлено, что должник обязан вернуть долг не кредитору, а указанному или неуказанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнение договора;

4) односторонний договор, в котором у одного из участников есть только права, а у другого только обязанности (договор займа и т.п.);

5) взаимный, по которому каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне;

6) возмездный договор, по которому одна сторона получает плату;

7) безвозмездный – одна сторона обязуется передать что-либо другой стороне без получения за это оплаты (договор дарения и т.п.);

8) свободный, заключение которого зависит исключительно от усмотрения сторон;

9) обязательный, носит обязательный характер для одной или обеих сторон конкретного договорного отношения ( например, обязательное страхование от несчастных случаев при перевозке пассажиров);

10) публичный договор, он занимает особое место среди обязательных договоров, что нашло законодательное закрепление в ст.426 ГК РФ, суть которой сводится к следующему:

- запрещается установление неодинаковой для всех потребителей цены товаров (работ и услуг), исключая льготы, предусмотренные законом и иными правовыми актами для отдельных категорий потребителей;

- запрещается необоснованный отказ от заключения договора, т.е. отказ при наличии у организации возможности предоставить товары;

- запрещается оказывать предпочтение одному лицу из числа потребителей товаров, работ и услуг перед другими кроме специально предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Законами предусмотрено еще одно обстоятельство: уклонение коммерческой организации от заключения публичного договора может иметь своим последствием принуждения ее к заключению договора в судебном порядке либо возмещение убытков, вызванных таким уклонением1.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Кроме того в указанных отношениях участвуют также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Соответственно сторонами договора выступают граждане, юридические лица, а также от имени Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований уполномоченные ими органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Для того чтобы договор был признан действительным, все стороны договора должны быть полностью правоспособны и дееспособны.

Гражданская правоспособность, т.е. способность иметь гражданские права и нести обязаности, признается в равной мере за всеми гражданами и возникает в момент их рождения и прекращается смертью.

Правоспособность граждан включает в себя право граждан:

- иметь имущество на праве собственности;

- наследовать и завещать имущество;

- заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью;

- создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами;

- совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;

- избирать место жительства;

- иметь права авторов произведеней науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интелектуальной деятельности;

- иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Гражданская дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Возникает она в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижению восемнадцатилетнего возраста.

Физическое лицо, может выступать в качестве стороны гражданско-правового договора, может выступать как лично, если договор не связан с осуществлением предпринимательской деятельности (например договор купли-продажи жилого помещения для личного пользования), так и в качестве индивидуального предпринимателя ( но для этого требуется специальная государственная регистрация в этом качестве)1.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.

Для юридических лиц понятие провоспособность и дееспособность совпадают2 .

В соответствии с российским законодательством юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть исцом и ответчиком в суде.

Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету.1

Любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации и считается созданным с момента такой регистрации.

Гражданские права и обязанности юридического лица соответствуют целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах.

Коммерческие организации могут заключать договоры, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом.