Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия (разрешения) собственника (ст. 295 ГК).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться к их законодательству.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь имеющая какое - либо внешнее выражение) и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.

Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду.

Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст., 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст., 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Арендная плата (цена договора).

Так как договор аренды возмездный, поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.