Фактически государство ставит российские банки перед заведомо проигрышной дилеммой: взять на иждивение безнадежные колхозно-совхозные АО, ТОО и др., либо кредитовать хозяйства, которые в 15 раз меньше конкурентоспособные и в 35 раз меньше перспективных американских ферм.

Все это сужает поле деятельности, возможности российских земельных банков. Им приходится действовать на крошечном правовом и операционном «пятачке». Поскольку через эти банки почти не идут бюджетные деньги «на АПК», чтобы выжить, они вынуждены около 90% средств вкладывать в краткосрочные активы – ГКО, СКВ, МБК и т. д.; создавать дополнительные подпитывающие структуры – страховые компании, инвестиционные, риэлторские фирмы, торговые дом и др.; подключать их к региональным программам развития. Так, например, делается в Московской, Волгоградской, Вологодсткой, Новгородской, Ярославской, Псковской, Калининградской, и других областях, где банки предлагают участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и недр, обустройству территорий, совместном выпуске облигационных займов, обеспеченных землей, природными ресурсами и т. д.

К сожалению, сегодня земельные и другие коммерческие банки в состоянии выделять сельскому хозяйству не более 10% своих ресурсов. До введения частной собственности на землю, других институциональных и правовых изменений в России превышать этот уровень крайне опасно.[4]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулирования кредитно-ипотечных отношений.[3]

Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценке Российской гильдии риэлторов, возможность взять кредит сегодня на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%.[10]

Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издания законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.

Целесообразно также создать систему учреждений банков, занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках; разработать систему страхования банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.[8]

Но, также очевидно, что, не оживив промышленность, нельзя рассчитывать на формирование платежеспособного спроса. И только подъем промышленного производства даст возможность населению –вкладывать средства в жилье. Важным условием эффективного использования ипотечного кредитования в промышленности является ликвидность объекта недвижимости. Активному банковскому кредитованию промышленности мешает невозврат кредитов при обеспечении залога промышленными зданиями и сооружениями вследствие трудностей. Дополнительная гарантия возврата кредита появляется тогда, когда предприятие, перед тем как брать его, находит потенциального покупателя его продукции и других активов в случае невозможности вернуть средства в срок.[7]

Нельзя забывать и об ипотечном кредитовании в сельском хозяйстве. Сельское хозяйство, как и вся российская экономика, недофинансируется, поэтому нынешнее положение, которое складывается в этом секторе, тормозит развитие ипотечного кредитования (Для сравнения: в 1995 году правительство США выделила почти 70 млрд. дол. на поддержку своего аграрного сектора).[1]

Таким образом, в нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же, проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты.

Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В Северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками «Санкт-Петербургский», «Петербургский», «Балтийский» и «Промышленно-строительный банк». Первые 5 кредитов выданы сроком на 10 лет под 15-18% годовых. Планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств в Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство ипотечное кредитование размещают среди населения облигации жилищного займа, планируя привлечь еще 3 млн. долларов.

Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м. жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме.[9]

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит. – 1996. - №2. –С.58.

2. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию //Российская юстиция. – 1996. - №11. – С.31-32.

3. Каноков А. К развитию залогового кредитования //Российский экономический журнал. – 1996. - №5-6.-С.52-55.

4. Макаревич Л. Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. – 1998.- №6. – С. 44-50.

5. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России //Менеджмент России и за рубежом.-2000.- №1.- С. 98-111.