Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.

До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.

Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов – 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.

Это составляет лишь незначительную часть сбережений населения России, хранимых внутри страны. По оценкам Банка России, сделанным с учетом ввоза в страну наличной валюты, население имеет на руках около 40 млрд. долл. Этот показатель также примерно соответствует той оценке, что примерно 85-90% накоплений переводится в иностранную валюту. Таким образом, в настоящее время структура денежных активов населения характеризуется абсолютным преобладанием наличной иностранной валюты, которое только усилилось после августовского кризиса.

Однако, даже при наличии долгосрочных и относительно дешевых валютных кредитных ресурсов (например, в настоящее время Сбербанк привлекает валютные ресурсы на депозиты по ставкам от 3 до 7% годовых), кредитор на застрахован от резкой девальвации национальной валюты и, соответственно, снижения доходов заемщиков в валютном исчислении и падения их платежеспособности.

На рублевых корсчетах коммерческих банков в течение 1999 года в среднем находится в два раза больше средств, чем в 1998 году, однако объемы кредитования реального сектора практически не увеличились.

В то же время, в подавляющем большинстве регионов России кредитование возможно только в национальной валюте. Достаточно высокая и нестабильная инфляция делает необходимым использование переменной ставки процента по кредиту. В существующей практике банки, выдающие кредиты с переменной ставкой, привязываются к определенному индексу, чаще всего – ставке рефинансирования Банка России, изменение которой далеко не всегда отражает реальную динамику стоимости денег. Разработка надежного и пользующегося доверием индекса является необходимым условием широкомасштабного развития ипотечного кредитования.

Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет происходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а в конечном счете и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов – основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков.[5]

О ПРОБЛЕМАХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Из всех составных частей национального капитала аграрный капитал, сельскохозяйственные, земельные, ипотечные банки остаются пока самым отсталым, слабым звеном – аутсайдером в российской экономике. В странах, когда-либо приступавших к рыночным преобразованиям, первым шагом всегда была земельная реформа. У нас этого не произошло. Это привело к самым неудовлетворительным последствиям для АПК, кредитных институтов, инвестиций, фондового рынка, денежного обращения.

Российские банкиры придерживаются разных, даже диаметрально противоположных, взглядов на институт землевладения в России. Помимо убежденных сторонников частной земельной собственности, есть ее категорические противники, которые считают, что государство должно оставаться главным хозяином всех угодий, природных ресурсов. Немало банков видят будущее за развитием аренды, многообразием форм собственности, хозяйствования.

Для других ориентиром служит аграрный сектор США, где землевладельцами помимо государства (которому принадлежит около 40% возделываемых земель, используемых для общенациональных нужд и аренды), выступают более 2 млн. фермерских хозяйств (против 274 тыс. у нас). Из них полными собственниками являются не все. Около 60% угодий вообще не принадлежит фермерам (у нас – 95%). Из оставшейся части 59,2% земель владеют хозяйства семейного типа, 17,3% - «частичные» хозяева в совместном владении, 23,5% - монополии. При этом 34% ферм представляют собой мелкие и мельчайшие производства, которые дают 3,2 совокупной сельхозпродукции. Зато свыше половины ее обеспечивают 6% крупных ферм (у нас вместе – едва 2%).

Банки не вводит в заблуждение проведенная на селе приватизация. Да, перерегистрацию прошли 24 тыс. колхозов и совхозов (95% от общего числа), из них около трети сохранили прежний статус. Зато рядом появились 286 тыс. фермерских хозяйств, свыше 11 тыс. товариществ различных типов, примерно 2 тыс. сельхозкооперативов, 900 с лишним ассоциаций, примерно 300 АООТ, более 400 подсобных хозяйств. Эти производства получили в собственности 93% угодий, все имущество, основные фонды. Они могут самостоятельно их использовать, распоряжаться продукцией, прибылью. Но им не дали самого главного – свободы купли-продажи земли.

У нас до сих пор не появились важнейшие условия успешного сельхозпроизводства: частное землепользование, свободный земельный рынок, ипотечное кредитование под залог участков и недвижимости. К примеру в США, как и в дореволюционной России, на ипотечный кредит приходится около 2/3 ссуд фермерам. Именно ипотечным кредитом они оплачивают до 75% и более все свои текущие расходы и капиталовложения.

Из-за отсутствия рынка земли, возможностей для ипотечного кредитования российские банки не в состоянии налаживать взаимовыгодное разделение труда, кооперацию внутри АПК, нормальный обмен финансовыми, материальными, трудовыми и иными ресурсами между отраслями, регионами. В результате банкам, в том числе участвующим в бюджетном финансировании агропромышленного комплекса, не удается создать для сельхозпроизводителя развитую, насыщенную материально-техническую, финансовую, сервисную инфраструктуру, которая обеспечивала бы его современными, экономичными орудиями труда, услугами по закупке, хранению, переработке, реализации на внутреннем и внешнем рынках, маркетингу, информации и т. д.