4. Наличие специфического риска (децентрализованного контроля). При финансировании проектов, связанных с зарубежной недвижимостью (в особенности когда такого рода проект реализуется впервые), в работе отечественных ЗПИФН возникают определенные сложности. Наличие контролирующих органов (специализированного депозитария, ФСФР, управляющей компании) повышает проектные риски, связанные с увеличением срока реализации проекта и обусловленные необходимостью согласования условий реализации проекта (договорной базы, бюджета и т.п.) со всеми контролирующими органами, что не всегда возможно. Различия в законодательствах иностранных государств и действующем законодательстве РФ подчас являются неразрешимой проблемой на пути реализации проекта.

5. Различное соотношение предельного уровня потерь и максимальной доходности проекта. Для банковского кредита потери, как правило, ограничены реальной стоимостью обеспечения, а также условиями и практикой востребования заложенного имущества. Действующее законодательство РФ теоретически более качественно защищает интересы кредитора — кредитной организации, чем интересы пайщиков ЗПИФН. Аналогична ситуация в отношении уровня дохода на вложенные средства. Для банка он ограничен процентной ставкой, для ЗПИФН нет ограничений, что, с одной стороны, отпугивает консервативных инвесторов, а с другой — дает дополнительный стимул для инвесторов, готовых идти на повышенные риски.

6. Различия в модели взаимоотношений между инвестором и девелопером. Если при банковском финансировании влияние банка ограничено кредитным договором (максимум, в чем выразится такое влияние, это потраншевое финансирование строительства нового объекта и отчасти контроль целевого использования кредитных ресурсов, но все же банк, как правило, не вмешивается в операционную деятельность), то, скажем, при приобретении с помощью ЗПИФН какого-либо объекта (земли, недостроенного объекта и т.п.) для перепродажи девелопер выступает в качестве агента ЗПИФН с заранее оговоренным комиссионным вознаграждением и бюджетом в части производимых улучшений. Кроме того, специализированный депозитарий и управляющая компания не только предварительно согласуют бюджет мероприятий по улучшению объектов, но и предъявляют требования к качеству и структуре договоров, заключаемых в процессе приобретения объекта и/или его отчуждения с произведенными улучшениями. В ситуации, когда девелопер является учредителем доверительного управления ЗПИФН (формирует фонд на основе имеющегося земельного участка) и, продавая паи на вторичном рынке, привлекает инвестиционные ресурсы для реализации проекта строительства объекта на данном земельном участке, он, безусловно, имеет больше контроля, и сама схема больше похожа на кредитную сделку с залогом. Однако и в этом случае такая схема ограничивает влияние девелопера, ведь земельный участок находится не в залоге у банка, а в собственности фонда, девелоперское влияние на деятельность которого ограничено. Повышенный контроль за деятельностью девелопера снижает риск нецелевого использования средств и злоупотреблений. Подводя итоги, хотелось бы отметить, что, несмотря на все факторы, положительные и отрицательные моменты, характеризующие банковское кредитование и финансирование с помощью паевых фондов и конкретно ЗПИФН, отечественное инвестирование в сфере строительства и девелопмента не может не принимать в расчет общемировые тенденции. Политика регуляторов развитых стран направлена на ограничение возможностей коммерческих банков в сфере финансирования девелоперских проектов. Кризисные явления в банковском секторе, функциональные ограничения банковского кредита и действия контролирующих органов (центральных банков) не позволят коммерческим банкам вернуть былое влияние в области инвестиций в девелоперские проекты. Таким образом, рынок коллективных инвестиций и ЗПИФН (как один из инструментов финансирования отдельных девелоперских проектов) имеет неплохие шансы для развития.