ЗПИФН — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителями доверительного управления с условием его объединения с имуществом иных учредителей, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются. Пайщик, инвестирующий в ЗПИФН, не имеет возможности продать свой пай управляющему, таким образом вернув свои инвестиции. Стоимость чистых активов фонда увеличивается или уменьшается на величину прибыли или убытка, следовательно, увеличивается или уменьшается стоимость пая, принося прибыль или убыток инвестору — владельцу пая. Таким образом, преимущество финансирования девелоперских проектов посредством ЗПИФН состоит в целевом назначении привлекаемых в фонд инвестиций. Например, средства привлекаются для финансирования строительных работ жилого либо коммерческого объекта путем выпуска и размещения паев ЗПИФН при учреждении фонда на базе земельного участка, который был в собственности у девелопера. В данном случае объем средств, привлеченных в ходе вторичного размещения паев на открытом рынке, ограничен не оценочной стоимостью объекта (возможно провести дополнительный выпуск паев при изменении условий реализации проекта и/или конъюнктуры рынка), а сроками привлечения средств в ЗПИФН и самого строительства. Следует учитывать, что пайщики могут потерять все деньги, которые они инвестировали в ЗПИФН, в случае если проект потерпит неудачу. Другим преимуществом ЗПИФН является льготное налогообложение и, как следствие, возможность реинвестирования прибыли без потерь на уплату налогов. Пайщики уплачивают налог на прибыль только в момент реализации пая. Прирост стоимости имущества ПИФа в течение его деятельности не облагается налогом на прибыль. Третьим преимуществом реализации проекта с помощью ЗПИФН является тот факт, что объект, переданный в доверительное управление ЗПИФН (приобретенный фондом), защищен от недружественного поглощения. В качестве преимущества можно указать также более прозрачную структуру реализации девелоперского проекта. Наличие контролирующей функции у специализированного депозитария и ФСФР не позволит девелоперу финансировать смежные проекты. В данном случае скептики возразят нам и выскажут сомнения по поводу возможности такого контроля и его качества, но наличие нескольких контролирующих органов если не полностью устраняет, то существенно снижает риск нецелевого использования средств девелопером. Реализация девелоперского проекта с помощью ЗПИФН сопряжена с рядом специфических рисков для потенциального инвестора.

Операционный риск

Большинство операционных рисков обусловлено несовершенством системы расчетов при проведении сделок с паями. Практика приобретения и погашения паев не предусматривает механизма расчетов, при котором передача паев происходит в момент платежа. Возможна ситуация, когда денежные средства за приобретаемые паи могут поступать на счет фонда несвоевременно (по вине банка или агента). Кроме того, наличие некоторого временного лага между подачей инвестором заявки на приобретение паев и датой непосредственного их приобретения может способствовать появлению риска снижения стоимости вложений вследствие изменения конъюнктуры рынка. Существует риск задержки поступления денежных средств при погашении паев по вине управляющей компании / банка или риск обесценения вложений в паи до даты исчисления стоимости пая при его погашении.

Риск недобросовестных действий управляющей компании

Влияние данного риска ограничено механизмом защиты интересов пайщиков со стороны специализированного депозитария и контролирующей функцией ФСФР, но теоретически возможна ситуация, при которой управляющая компания может получать выгоду от средств, вложенных пайщиками в девелоперский проект, за счет сговора с девелопером.

Риск получения недостоверной информации

В настоящий момент инвесторам не всегда доступна полная информация о структуре активов, входящих в портфель фонда. Инвестиционные декларации паевых фондов иногда носят формальный характер и не дают полного представления о реальной инвестиционной стратегии фонда. Отчетность фондов публикуется периодически, и структура их активов может меняться внутри отчетного периода.

КРЕДИТОВАНИЕ И ЗПИФН. НОВАЯ АРХИТЕКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Сравнивая банковское кредитование и финансирование с помощью ЗПИФН, необходимо заострить внимание на следующих моментах.

1. Разная природа формирования капитала. Показатель доходности капитала банка заранее оговорен в кредитном договоре и, как правило, имеет обеспечение. Инвестиции, привлекаемые посредством выпуска и реализации паев, более долгосрочные (по сравнению с кредитными ресурсами), а отсутствие ежемесячных выплат оказывает меньшую нагрузку на оперативный бюджет. Однако финансирование с помощью ЗПИФН менее выгодно в плане получения сверхприбыли. Девелоперы вынуждены довольствоваться средней нормой доходности, оставляя пайщикам большую часть прибыли. Вообще формирование фонда подчас является проверкой на прочность многих, казалось бы, блестящих инвестиционных идей. Коллективное инвестирование, а именно инвестирование собственных средств пайщиками, а не средств акционеров банка менеджерами, — это лучший дополнительный стимул для всестороннего изучения проекта.

2. Различия систем оценки рисков. Система оценки рисков, принятая в коммерческих банках, основана на методах исторического моделирования. Основной метод управления рисками — резервирование, кроме того, объектом оценки и управления может выступать не конкретно проект, а сама девелоперская компания, и риски, которые принимает банк, связаны не только с проектом, но и в первую очередь с операционной деятельностью девелопера, а это больший объем информации, больше переменных, учитываемых факторов в процессе анализа, большая вероятность ошибок. В случае с ЗПИФН кредитный риск диверсифицирован за счет самой структуры фонда, а система оценки рисков инвестора основана больше на изучении финансируемого проекта, хотя, безусловно, инвестор анализирует и деятельность девелопера (его опыт, возможности и желание реализовать проект). В сегодняшних условиях качественная оценка портфеля инвестиционных проектов девелоперских компаний является первоочередной задачей в процессе восстановления доверия инвесторов к компаниям строительной отрасли.

3. Управление рисками проекта вследствие реинвестирования прибыли с помощью моделирования системы налогообложения ЗПИФН. Дополнительные ресурсы, генерируемые в процессе реализации проекта за счет планирования налоговой политики, являются важным фактором выполнения бюджета проекта и служат инструментом управления и защиты от валютного риска (в части недофинансирования вследствие изменения курсов иностранных валют в случае вложения в объекты зарубежной недвижимости) и проектного риска (в случае изменения расходной части бюджета проекта в сторону увеличения).