- Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.;

- Федеральный закон “О кредитных историях” № 218-ФЗ от 30.12.2004 г.;

- постановление Правительства “Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г.

Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основания возникновения ипотеки, которые в свою очередь можно разделить на два принципа:

Рис. 2.1 - Основания возникновения ипотеки

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- продажа в кредит;

- рента;

- залог имущественных прав.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Иным основанием возникновения ипотеки является ипотека в силу договора, возникновение которой происходит в тех случаях, которые не определены предыдущим основанием. В различных источниках подобное основание также носит название “договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора – ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

В итоге два употребленные основания являются сторонами одной и той же правовой категории – ипотеки, причем основания в силу договора постепенно переходят в разряд оснований в силу закона.

3. Основы ипотечного кредитования

Понятиям ипотеки и системы ипотечного кредитования сопутствует такая категория как финансовый риск, выраженный в возможности неисполнения взятых заемщиком обязательств. Для избежания подобных рисков в обязательном порядке кредитором осуществляется оценка платежеспособности клиента, а также определение максимально возможной суммы кредита. Подобный расчет производится на основе специальных коэффициентов и показателей.

Таблица 3.1 - Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

Такая система позволяет не только определить сумму кредита, но и является предварительным инструментом снижения банковских рисков, так как уже на начальном этапе отсекаются нежелательные и сомнительные заемщики.

Проанализировав кредитные предложения ведущих российских кредитных организаций по направлению “ипотека”, можно составить обобщенный список типовых условий предоставления ипотечного кредита:

- учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

- ставка от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях (залоговое имущество);

- срок кредитования - до 50 лет;

- досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;

- незначительные расходы на оформление сделки.

Условия могут варьироваться в зависимости от региона или конкретной кредитной организации, однако зачастую их характеристики соответствуют друг другу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ипотека нормативный правовой регулирование

В процессе исследования темы “Понятие и сущность ипотеки” рассмотрена история развития данного понятия, определены основания возникновения, а также нормативно-правовое сопровождение на примере российского законодательства. Кроме того, определены границы системы ипотечного кредитования в нашей стране. Всё это позволило сделать заключительные выводы по работе, которые выражены в следующем: